"건축법을 알면 돈이 보인다"

건물을 새로 짓거나 용도를 바꾸려면 누구나 혀를 내두르게 마련이다.

까다로운 건축법탓이다.

서울 강남고속터미널은 건축허가를 받는데만 1백65일, 대왕빌딩은 2백8일이
나 걸렸다.

개인이 짓는 건물도 마찬가지다.

이 시간을 돈으로 환산하면 셀 수 없을 정도다.

때문에 건축법은 지난 62년 제정이래 지금까지 "규제의 대명사"란 소릴
들었다.

정부는 이제 건축법 개정절차를 밟고 있다.

개정안에는 자투리땅 건축허용 등 혁신적인 내용이 많이 들어있다.

잘만 활용하면 돈을 벌 수 있는 "법테크"의 길이 개정법안에 여러갈래 있다
는 얘기다.


<>자투리땅을 활용하라

주거지역에 약 18평(60평방m)정도의 자투리 땅만 있으면 연간 2천만~6천만원
의 수익을 올릴 수 있는 기회를 잡을 수 있다.

그동안 자투리땅의 건축이 금지되어 있었으니 법 개정으로 사실상 "공돈"이
들어오는 셈이다.

지금까지 자투리땅은 60평방m(상업지역은 1백50평방m)이상일 때만 건축이
허용됐다.

그래서 쓰레기터나 폐차장으로 이용되는게 고작이었다.

하지만 건축법개정으로 이제 건물을 지을 수 있게 됐다.

자투리땅을 개발할 수 있는 주요 아이템으로는 용도지역별로 주거지역에선
원룸이나 다가구주택, 상업지역에선 소규모 오피스텔 등이 유망하다고 전문가
들은 조언하고 있다.

<>주거지역 =60평방m(약 18평)정도의 자투리 땅을 갖고 있는 사람은 건폐율
(건물 1층 바닥면적/부지면적)과 용적률(건물 연면적/부지면적)을 감안해
바닥면적 11평, 건물 연면적 50평 규모의 원룸 또는 다가구주택을 짓는 것이
유리하다.

이럴 경우 대략 12~13평형 4가구 정도는 지을 수 있다.

건축비를 평당 2백만원으로 잡으면 총 투자비용은 1억원.

지역에 따라 가구당 임대보증금을 3천만~4천만원을 받을 수 있기 때문에
1억2천만~1억6천만원을 손에 쥘 수 있다.

물론 지역이나 교통여건에 따라 수익성이 큰 차이가 난다.

대학가나 역세권 업무밀집지역에선 앞서 설명한 원룸임대주택에 대한
수요가 많다.

그러나 재택근무를 원하는 창업자들을 대상으로 할 경우 좀더 욕심을 낼 수
있다.

주거와 업무 기능을 겸비한 건물을 세우는 것도 고려해봄직하기 때문이다.

<>상업지역 =도시지역 대로변이나 지하철역 주변에 위치한 1백50평방m(45평)
이하 규모 나대지를 소유하고 있으면 소규모 오피스텔을 짓는게 가장 유리하
다.

서울의 경우 대지면적 45평 기준으로 건폐율과 용적률, 고도제한 등을 고려
하면 바닥면적 27평, 연면적 1백70평 정도(20평형 기준 오피스텔 8실)가 가장
적당하다.

이 경우 건축비는 5억1천만원(평당 3백만원.땅값 제외)이 들어간다.

그러나 도심지역 오피스텔 분양가가 평당 7백만~8백만원인 점을 감안하면
분양수입은 11억2천만~12억8천만원을 올릴 수 있다.

물론 최근들어 오피스텔 분양이 부진해 건축비 투자에 비해 경제성이 없다는
의견도 있다.

하지만 지금 준비한뒤 내년부터 공사에 들어가 후년정도에 분양하면 승산이
높다는게 전문가들의 진단이다.

시중금리가 하향안정화되고 있는 점을 감안하면 여유자금이 있는 사람들에겐
더없는 투자 아이템인 셈이다.

<>장사가 안되면 업종을 바꿔라

건축법개정의 또다른 특징은 용도변경이 아주 쉬워진다는 점이다.

지금까진 용도변경할 때 사전에 허가를 받아야 했다.

그러나 앞으로는 신고만으로 가능하다.

같은 용도군에 속한 업종도 별도 건축법 제약을 받지 않고 마음대로 업종
변경이 가능하다.

닭튀김집을 운영하다 영업이 부진하면 다방이나 이발소로 자유롭게 용도를
바꿔 이용할 수 있다는 얘기다.

예컨대 닭튀김집을 다방으로 바꾸려면 현재는 관할 지방자치단체의 지적과에
가서 건물용도를 "다방"으로 바꾸고 변경한 건축물 대장 사본을 첨부, 같은
관청 식품위생과에서 다방영업허가를 받아야 한다.

이럴 경우 최소한 20일 정도 걸린다.

물론 허가절차를 밟는 과정에서 까다로운 일도 많다.

하지만 개정 건축법이 시행되면 치킨집과 다방은 모두 건축물 대장에 "근린
생활시설"로 기재하게 되어있어 건축물 대장을 별도로 바꾸지 않아도 된다.

해당지역 관청 건축과를 거치지 않고 곧바로 식품위생과에 가서 영업허가만
받으면 된다.

이렇게 하면 업태를 바꾸는데 평균 10일 정도 걸린다.

용도변경이 절반으로 줄어 그만큼 사업기회가 확대되는 셈이다.

< 송진흡 기자 jinhup@ >

<>도움말:건설교통부 건축과 (02)504-9139

( 한 국 경 제 신 문 1998년 11월 10일자 ).