시중금리가 8%대(3년만기 회사채수익률기준)로 떨어지면서 임대주택사업에
투자자들의 관심이 높아지고 있다.

이 사업은 매달 일정한 고정수입을 확보할수 있고 향후 시세차익을 기대할
수 있다는 게 가장 큰 장점이다.

주택값이 바닥권에 근접한데다 풍부한 시중자금을 바탕으로 금리가 상당
기간 하향안정세를 지속할 것으로 보여 투자성이 크게 높아졌다.

사업대상도 기존 급매물부터 분양권 미분양 아파트에 이르기까지 다양하다.

사업환경이 좋아진 만큼 여유자금이 있는 투자자들이 눈여겨볼만한 사업
이다.

<>역세권아파트가 투자성이 높다 = 유동인구가 많아 매물소화가 잘되고
매매가대비 전세금비중이 높기 때문이다.

역세권 아파트는 도심접근이 편리하고 전세금이 매매가의 60%를 웃돌아
실제 투자비용도 적은 편이다.

여러개의 지하철노선이 겹치는 환승역 주변 아파트중 대단지를 고르는게
바람직하다.

주택을 구입할땐 반드시 현장조사를 통해 매매및 전세시세 동향등을 사전에
체크해야 한다.

서울에선 강남구 개포동, 양천구 목동, 노원구 상계동, 강서구 가양동일대
가 유망사업지로 꼽힌다.

<>전세보다는 월세가 유리하다 = 내년에는 시중금리를 5%대까지 낮추겠다는
게 정부방침이다.

중도금 대출금리 하락과 함께 최초의 자기자본 투자비율도 낮아질게
분명하다.

반면 월세금리는 관행상 월2부를 받고있어 전세금중 일정금액을 월세로
돌리면 그만큼 수익률이 높아진다.

5천만원짜리 전세아파트의 경우 보증금 3천만원에 월 40만원을 받을수
있다.

계약만료시 목돈을 상환해야하는 부담도 덜고 매달 고정수입을 확보할수
있어 일석이조인 셈이다.

<>세제혜택이 많은 미분양을 노려라 = 일정규모 이상 아파트를 임대사업용
으로 구입할땐 취득 보유 양도시에 세금을 적게 내거나 면제받을수 있다.

전용 18평이하 아파트는 살때 취득및 등록세를 내지 않아도 되고 5년간
임대후 팔때도 양도소득세가 전액면제된다.

보유할때는 재산세를 50% 감면받고 종합토지세는 분리과세(세율 0.3%)
혜택을 볼수 있다.

임대소득세를 낼때도 전세보증금에 대해선 비과세된다.

전용 18~25.7평아파트도 내년부터 취득 등록세가 50% 감면되고 5년간
임대후 팔땐 양도소득세를 50% 감면받는다.

<>중대형보다는 소형을 공략하라 = 지난 1년동안 아파트값이 하락할때도
소형아파트는 상대적으로 낙폭이 적고 임대하기가 수월했다.

환금성과 투자안정성에서 대형아파트보다 낫다.

특히 신규주택의 경우 세제혜택이 많아 초보투자자들이 고려할만하다.

새 아파트는 수도권의 택지개발지구가 괜찮아 보인다.

2~3년전 분양가로 매입이 가능한데다 본격적인 입주가 시작되면 아파트값
상승탄력이 높아서다.

분양권은 입주를 6개월~1년가량 앞둔 대단지아파트를 주목할 필요가 있다.

이 기간중에는 팔려고 내놓는 물량이 많고 가격 또한 낮아 매입하기에
적당한 시기이다.

< 유대형 기자 yoodh@ >

( 한 국 경 제 신 문 1998년 12월 21일자 ).