법원경매를 이용한 재테크가 인기다.

이는 시세보다 훨씬 싸게 부동산을 살 수 있는 경매의 특성때문이다.

경기침체로 정상거래론 재산불리기가 어려운 실정이지만 경매를 통하면
다양한 재테크의 길을 찾을 수 있다.

구입원가가 낮아 가격경쟁력이 높기 때문이다.

주택이나 기타 부동산을 시세보다 훨씬 싸게 사서 리모델링 등으로 부가
가치를 높이더라도 급매물보다 낮은 가격에 내놓을 수 있다.

경매는 또 활용방법과 투자금액이 다양하다.

3억~5억원이 소요되는 뭉칫돈, 2천만~3천만원대 쌈지돈이 모두 뛰어들 수
있다.

또 1~2개월 단기와 2~3년 장기 등 상황에 맞는 투자도 가능하다.

내집마련이나 임대수입을 위한 소액투자에서부터 수익성 부동산투자에
이르기까지 폭넓은 경매활용법을 소개한다.


<>그린벨트 투자 =서울 및 수도권 그린벨트 지역중 해제가능성이 높은
지역에 투자하는 것이다.

그린벨트가 풀리더라도 지금처럼 거래허가구역으로 묶일 가능성도 있어
일반거래론 그린벨트를 사기가 쉽지 않다.

내년초 해제지역이 확정되면 땅값이 서서히 오를 것이라는게 전문가들의
분석이고 보면 토지거래허가 없이 지금 당장 살 수 있는 경매가 유망한
투자법이다.

현재 경매로 나온 물건은 수두룩하다.

덩치가 큰 물건일수록 유찰횟수도 많다.

서울 은평구 진관내.외동, 과천시 문원동, 광주군 분원리, 남양주시 와부읍,
양평군 양수리 등 집단 취락지구로 개발된 곳이 좋다.

남양주시 금곡동, 하남시 신장.창우동 등도 유망지역.

그린벨트 해제에는 시간이 걸리므로 3~4년을 내다 본 장기투자가 좋다.

<>리모델링후 매각 =싼 매물을 사서 내부수리후 되파는 방법.

대상은 고급빌라와 고급주택지내 단독주택이 적합하다.

이런 물건은 시세보다 최고 5천만원 싸게 낙찰받을 수 있지만 환금성이
떨어지는게 단점.

그러나 걱정할 필요가 없다.

2천만~3천만원을 들여 리모델링을 해 단장을 하고 시세보다 1천만원이상
싸게 내놓으면 매각이 그리 어렵지 않다.

그러나 가격산정에 유의해야 한다.

법원감정가를 믿지 말고 급매가격을 시세로 생각해야 한다.

이를 기준으로 구입가격 취득세.등록세 등 제세금 리모델링비용을 따지고
매각가능금액을 정해야 한다.

최소 2천만원 이상 차익이 나야 안정성이 보장된다는게 전문가들의
조언이다.

<>오피스텔로 임대수입 =소액투자가 가능한데다 낙찰후 임대보증금으로
투자원금을 건질 수 있는 물건이 많다.

경기침체로 사무실 수요가 급감함에 따라 오피스텔은 4~5회 유찰이 다반사.

이중 20평형 이하 소형매물은 메리트가 높다.

2천만~3천만원이면 구입할 수 있고 소규모 창업이 늘면서 대형보다 전세
놓기가 수월하기 때문이다.

주거부분에 대해서는 임대차보호법이 적용된다.

따라서 최우선순위 저당설정일보다 먼저 전입신고가 돼 있는 세입자가
있으면 임대보증금을 물어줘야 한다.

업무나 주거기능 중 어느쪽을 우선적으로 사용할지, 주거기능이 어느 정도
가능한지, 24시간 시설관리가 되는지 등을 체크해야 한다.

<>내집 마련하기 =20~25평형 중소형 다세대와 연립주택은 대부분 3회 이상
유찰돼 시세의 절반 정도면 살 수 있다.

물건이 풍부한 것도 장점.

서울의 한햇동안 1만여건이 경매돼 수요자가 원하는 지역과 가격을 고를 수
있다.

오는 24일 실시되는 서울본원 경매 10계 2백10건의 물건중 연립 및 다세대가
63건(30%)을 차지하고 있다.

가격도 4천만원선이 대부분이다.

따라서 소형아파트의 전세값에다 약간만 보태면 어렵지 않게 내집을 구입할
수 있는 셈이다.

그러나 아파트에 비해 환금성이 떨어지고 물건이 천차만별이어서 세심한
주의가 필요하다.

따라서 준공연도와 주차장 넓이를 확인해야 한다.

집주인이나 세입자를 만나 배수상태 난방설비 등도 꼼꼼히 따져봐야 한다.

<>소형상가 구입 =경매로 상가주택을 사면 권리금없이 점포를 구할 수 있는
데다 임대수익도 올릴 수 있다.

또 주거면적이 상가면적보다 1평이라도 넓을 경우 3년이상 보유하면 양도
소득세가 비과세된다.

요즘 경매시장에 나오는 상가주택은 2~3회 유찰돼 최초감정가의 50~60%선.

가격은 4억~5억원대가 가장 많다.

아파트 밀집지역의 근린상가, 대학가 주변의 의류점포 및 식당, 도매시장의
전문상가가 대표적이다.

상가투자의 기본은 수익률 계산이다.

예상임대보증금과 월세를 합산해 투자시 연 10% 이상돼야 투자성이 있다.

< 김태철 기자 synergy@ >

( 한 국 경 제 신 문 1998년 12월 22일자 ).