[문] 전세보증금 4천만원에 입주해 전입신고를 했지만 확정일자는 받지
못했다.

입주후 근저당을 설정한 B은행이 최근 경매를 신청했다.

이 집의 1순위 저당권자는 2천만원의 근저당을 설정하고 있는 A보험사다.

보증금을 돌려받을수 있는 방법은. <서울 용산구 이촌동 심상진씨>

[답] 질문자는 A보험사에 이어 2순위이다.

그러나 전입신고만 하고 확정일자를 받지 않았다면 세입자는 경락인에게
대항하지 못한다.

경매 낙찰자의 지위는 1순위 저당권을 기준으로 정해지기 때문이다.

따라서 세입자는 배당에 참여하지 못하게 돼 최악의 경우 전세금을 한푼도
건질수 없다.

이때 세입자는 자신의 보증금을 지키기 위해 선순위인 A보험사의 채무
2천만원을 경락전에 집주인을 대신해 갚는(대위변제)게 경매에 대처하는
방법이다.

대위변제를 하면 1순위 근저당 설정등기가 말소돼 세입자는 1순위가 된다.

이때는 경락인에 대해 대항력이 생겨 전세보증금을 우선적으로 찾을수 있다.

대위변제한 2천만원은 집주인에게 별도로 청구하면 된다.

따라서 1순위 근저당채무액이 임대보증금보다 적을땐 대위변제를 통해 보증
금 전액을 지키는 방법을 고려할 만하다.

또 전세보증금이 3천만원 미만의 소액일때는 확정일자를 받지 못했더라도
경매개시 결정일 이전에 전입신고만 해뒀다면 1천2백만원까지는 우선 변제
받을 수 있다.

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( 한 국 경 제 신 문 1999년 1월 6일자 ).