토지공사가 오는 28일부터 토지수익연계채권을 발행함에 따라 우리나라
에서도 부동산에 간접적으로 투자할 수 있는 길이 열렸다.

부동산 수익률과 금리를 연동시켜 땅값이 오르면 채권이자를 더 받을 수
있기때문에 사실상 부동산에 투자하는 것과 같은 효과를 거둘 수 있다.

이런 측면에서는 최근 주식시장에서 폭발적인 인기를 끌고 있는
뮤츄얼펀드와도 유사한 성격을 지니고 있다고 볼 수 있다.

<>어떻게 사나=이 채권은 <>1백만원 <>1천만원 <>1억원등 3가지 종류로
발행된다.

일반 회사채처럼 금융시장에서 사고 팔 수 있으며 중간에 중도상환권
(Put Option)을 행사할수 있어 투자금 회수도 가능하다.

채권청약은 주간사인 환은살로먼스미스바증권에서 받는 것으로 돼 있지만
지점망이 없기 때문에 외환은행 각 점포에서 신청을 받는다.

신청일은 오는 25~26일이다.

토공은 이에앞서 이 상품에 대한 이해를 돕기 위해 오는 21일 오후 2시
서울 여의도 한국투자신탁 강당에서 기관투자가와 일반인을 대상으로 채권
투자설명회를 개최할 예정이다.

<>수익률은 어느 정도일까=향후 땅값에 따라 결정된다.

땅값이 오르지 않을 경우 수익률은 표면금리(4%)정도에 그칠 수 밖에 없다.

중도상환권을 행사할 수 있는 5년이 지나면 6% 정도의 수익률을 얻는다.

대신 땅값이 오르면 사정이 달라진다.

토공은 이 채권을 산 사람에게 채권발행일로부터 매 6개월마다 이자를
지급하고 3년이 지나면 가격이 많이 오른 토지부터 단계적으로 매각,
그 차익을 매년 지급할 계획이다.

특히 3년이 되기 전이라도 땅값이 20%이상 오르면 토지를 매각해 이자를
올릴 예정.

이에따라 5년후 땅값이 지금보다 30% 오를 경우 연 평균 수익률이 8.9%
수준이고 50%인 경우 12.4%까지 수익을 낼 것으로 추산하고 있다.

또 땅값이 70%까지 상승한다면 수익률은 15.9%까지 치솟게 된다.

<>세제혜택은=부동산에 직접 투자하는 것이 아니어서 취득.등록세를
한푼도 내지 않는다.

게다가 토지 보유.매각에 관련된 양도소득세와 종합토지세도 50% 감면된
금액으로 토공이 납부한뒤 사후 정산하기 때문에 부담이 적다.

채권매입자가 내야할 세금은 채권이자에 대한 소득세(주민세 포함 22%)
밖에 없다.

<>투자전망은=채권연계 토지가 대부분 미분양 물량이어서 경기가
호전되더라도 땅값 상승폭이 그리 크지 않을 것이란 시각이 지배적이다.

이 때문에 여유자금을 전액 투자했다간 기회손실이 클수 있다는 것이
전문가들의 대체적인 지적이다.

토공관계자는 "장기금리나 땅값 상승 가능성이 불투명한 상황에서
상황에서 무리한 투자는 금물"이라며 "그러나 여유자금중 일부를 분산
투자한다는 생각을 갖고 매입하면 큰 손해는 보지 않을 것"이라고 말했다.

< 송진흡 기자 jinhup@ >

( 한 국 경 제 신 문 1999년 1월 14일자 ).