부동산 경매는 어렵다는게 일반적인 인식이다.

그러나 어려운 것은 경매행위가 아니라 경매용어다.

용어만 잘 이해하면 경매에 쉽게 뛰어들수 있다는게 전문가들의
얘기다.

주요 용어를 풀어본다.

<>강제경매 =강제경매는 일반 채권자가 채권을 증명하는 판결문과 같은
서류를 법원에 제출하여 부동산을 처분해 달라고 해서 부쳐진 경매.

임의경매는 저당권과 같은 담보권실행을 위해 부쳐진 경매.

<>우선변제권 =채권자중의 어떤 사람이 다른 채권자보다 먼저 변제를 받을
수 있는 권리를 말한다.

채권자 평등의 원칙에 대한 예외로서 법률의 규정에 의해 인정되며
선순위권자가 전액을 변제받은 나머지에 대해 후순위권자가 변제를 받게된다.

<>배당 =다수의 채권자에 대한 채무의 변제에 충당할 금액을 권리의
우선순위에 따라 각 채권자에게 나누어 주는 일.

법률상 명백한 경우가 아닌한 채권자는 낙찰기일까지 배당요구를 해야
배당을 받을 수 있다.



<>응찰.낙찰.유찰 =응찰은 경매입찰에 응하는 행위.낙찰은 경매에서
최고가를 제시한 사람을 결정하는 것.

유찰은 경매에 나온 물건에 응찰하는 사람이 없거나 자격 또는 준비물
미비로 무효가 선언되어 다음 경매에 넘겨지는 것.

<>감정평가액 =감정평가사의 자격을 갖춘 사람이 부동산의 경제적 가치를
화폐의 단위로 측정한 것.

법원은 경매물건의 감정을 감정평가사에게 의뢰한다.

감정평가액은 최초 경매시 최저입찰가격이 된다.


<>최저경매가 =일반법원경매 응찰자들이 응찰가액을 산정할 때 기준이 되는
금액.

이 가격 이하로는 쓸수 없고 그 이상을 써야만 한다.

첫번째 경매에서는 감정평가액이 최저경매가격이 된다.

<>입찰보증금 =경매에 참가할 때 내는 일정액의 보증금.

통상 응찰가격의 10%다.

<>전전세 =전세권자의 전세권을 그대로 유지하면서 그 전세물을 목적으로
하는 전세권을 다시 설정하는 것.

전세권은 물권이므로 설정행위로 금지하지 않는한 전세권자는 양도 또는
담보로 제공할수 있고 그 존속기간 내에서는 목적물을 전전세 또는 임대할
수 있다.

전전세권은 전세권의 범위를 벗어날수 없으며 전세권이 소멸하면 전전세권도
함께 없어진다.

( 한 국 경 제 신 문 1999년 3월 15일자 ).