[ 상가투자요령 (중) ]

매장면적이 1천평안팎인 종합상가는 대부분 중심지역 외곽에 위치하고 있다.

업종구성이 백화점을 모방하는 경우가 많아 식료품에서부터 신변잡화
의류 가정 문화용품 등 취급품목이 다양하다.

상당수가 독립상가 방식으로 개발돼있지만 최근엔 주거 업무시설이
복합된 형태가 눈에 많이 띈다.

규모도 아파트 단지내상가나 근린상가보다는 크고 백화점이나 대형할인점에
비해선 작다.

수요계층이 불분명하고 주거지와 유동상권을 동시에 배후로 하는
경우가 많다.

따라서 고객의 명확한 세분화가 이뤄지기 어렵고 분양.임대점포들로 구성돼
통일적인 운영관리가 쉽지 않다.

장사가 잘 되는 종합상가를 찾아보는 경우가 흔치 않은것도 이 때문이다.

종합상가이면서 영업이 잘되는 곳으론 일산의 유니코라는 상가를 들수 있다.

주상복합형태로 지어진 이 상가는 아파트부분을 제외한 상가전체가 S백화점
에 통째로 임대된게 특징이다.

상품구성부터 내장 디스플레이에 이르기까지 통일성을 갖추고 있고
업종변경이나 돌출진열까지도 엄격하게 통제되고 있다.

임대상가임에도 불구하고 점포당 매출이 백화점 못지않다.

통일적인 운영과 관리를 통해 상권활성화에 성공한 대표적인 사례다.

그렇다면 종합상가에 투자할 때 어떤 점을 고려해야 할까.

가장 중요한 것은 배후상권의 특성이다.

유동성이 풍부한 곳보다 안정적인 수요층이 배후에 자리한 주거형 상권을
택하는게 유리하다.

대체로 반경 1km 안에 배후수요층이 5천가구 이상은 돼야 제대로 된 상권이
형성될수 있다.

운영체계가 제대로 돼 있는 곳을 고르는 것도 중요하다.

대부분의 종합상가는 개인에게 등기 분양되고 이중 50%이상이 재임대되기
때문에 상가전체의 통일적인 운영 관리가 어렵다.

백화점들의 영업이 잘되는 것은 매장전체에 대한 통일적인 운영이 이뤄지고
있어서다.

상가전체의 분위기도 눈여겨봐야할 대목이다.

죽어있거나 빈 점포가 많은 곳은 상권이 다시 살아나기가 힘들다.

처음 선택할 때부터 최소한 한달이상 시간을 갖고 현장답사를 치밀하게
해야 한다.

이와함께 종합상가는 업종에 따라 층별 한계가 있는 점도 고려해야 한다.

일반적으로 5층이상의 상가는 활성화되기가 어렵고 특히 판매업종의 경우
3층이상에 위치한 점포는 피하는게 좋다.

마지막으로 점포위치 선정에도 신경을 써야 한다.

상가를 택할 땐 그 곳에서 가장 중심이 되는 핵점포(슈퍼마켓)와 인접한
곳이나 유동인구가 많은 에스컬레이터 주변을 선정하는게 바람직하다.

< 원창희 인터원컨설팅 대표 >

( 한 국 경 제 신 문 1999년 3월 15일자 ).