[돈을 법시다] '부동산 매매관련 비용 줄이기'

아파트를 분양하는 곳마다 사람들이 붐비고 있다.

법원에서 이루어지는 부동산 경매에도 경합이 치열하다.

IMF(국제통화기금)체제로 편입된 이후 침체됐던 부동산시장에 시중 부동
자금이 몰리면서 가격도 꿈틀대고 있다.

신규분양지역에는 실수요자뿐만 아니라 투기에 가까운 돈이 몰려 과열양상
마저 띤다는 우려도 나타나고 있다.

이같은 열기에 따라 무턱대고 집을 샀다가 예상하지 못했던 부대비용 때문에
골머리를 앓을 수도 있다.

주택관련 세금이 만만치 않기 때문이다.

정부는 최근 부동산 경기를 부추기기 위한 방안으로 각종 규제를 풀고
세제상 혜택도 주고 있다.

부대비용을 줄여줌으로써 부동산 거래에 활기를 불어넣기 위해서다.

주택매매와 관련된 세금, 내년 말까지 주어지는 면세혜택, 주택매매 관련
비용을 줄일 수 있는 방법 등을 소개한다.

<>주택구입시 내야하는 세금 =집을 사면 취득세 등록세를 내야 한다.

취득세에는 농어촌특별세, 등록세에는 교육세가 각각 추가된다.

세금은 아니지만 국민주택채권 매입비용도 부담해야 한다.

취득세액은 주택매입가의 2%이다.

여기에다 농어촌특별세가 취득세액의 10%로 부과된다.

매입가액의 0.2%가 농어촌특별세라는 얘기다.

등록세는 매입액의 3%이다.

교육세는 동록세의 20%이기 때문에 매입액 기준으로는 0.6%이다.

취득세와 등록세, 농어촌특별세와 교육세를 모두 합할 경우 주택매입가격의
5.8%를 세금으로 내야 한다는 계산이 나온다.

그러나 매입 주택이 전용면적 25.7평 이하인 국민주택규모일 경우에는
농특세가 부과되지 않는다.

매입가격의 5.6%만 세금으로 내면 된다.

다가구주택도 가구당 전용면적이 25.7평 이하이면 동일한 세율(5.6%)이
적용된다.

집을 산 후 등기할 때에는 누구나 국민주택채권(1종)을 사야 한다.

국민주택채권 매입금액은 지역에 따라 다르다.

서울시 또는 광역시에 있는 부동산을 등기할 때에는 건물의 경우 매입액의
2~7%에 해당하는 채권을 사야한다.

서울 또는 광역시의 토지를 매입했을 때에는 2.5~5%의 채권을 매입해야
한다.

서울과 광역시를 제외한 기타지역의 경우 건물은 2~6.5%, 토지는 2~4.5%
만큼의 채권을 사야 한다.

국민주택채권은 취득후 곧바로 되팔 수 있다.

채권을 매입할 때 들어가는 순수비용은 매도금액과 취득금액의 차액이다.

<>주택을 언제 사야 세금혜택을 누릴수 있나 =올해 6월까지 신축주택이나
미분양주택을 매입할 경우에는 양도세를 면제받을 수 있다.

무주택자와 기존주택 보유자 모두에게 해당된다.

신축주택시장 경기를 살리려는 정부의 부양책인 셈이다.

올해 7월부터 내년말까지는 양도세 면제규정이 약간 달라진다.

무주택자가 이 기간중 신축주택 한채를 매입할 경우 1년이상 보유한 후
양도해야 양도세를 면제받을 수 있다.

기존 1세대1주택자인 경우에는 이 기간중 신축주택을 매입하고 2년 이내에
기존주택을 양도한 경우에만 면제혜택이 적용된다.

기존주택을 매입한 무주택자는 한채에 한해서 1년이상 보유한 후 팔아야
양도세부담이 없어진다.

1세대1주택자는 새 주택을 취득한 날부터 2년이내에 기존주택을 양도할
경우에 한해 양도세가 부과되지 않는다.

어떠한 경우에도 1세대2주택 이상 보유하고 있는 사람은 비과세혜택을 받을
수 없다.

취득세와 등록세는 올해6월까지 전용면적 60~85평방m 규모의 미분양 공동
주택을 취득할 경우 25%의 경감혜택이 주어진다.

올해6월까지 신축주택에 대한 분양계약을 체결하고 2001년6월말까지 취득,
1가구1주택이 된 경우에는 취득세와 등록세가 각각 25% 줄어든다.

<>세금을 매기는 기준금액은 어떻게 산정하나 =세금을 매기는 기준금액은
실제 매매금액과 다를 수 있다.

주택매매가격을 실제액수보다 줄여서 신고하는 사례가 왕왕 있기 때문이다.

개인간 거래의 경우 계약서상 나타나는 매매금액과 지방세법에 따라 결정
되는 시가표준액중 큰 금액을 선택해서 세금을 부과한다.

그러나 법인으로부터 주택을 매입하는 경우에는 실제취득금액을 기준으로
세금이 부과된다.

건설회사로부터 분양받는 경우에도 실제 취득금액이 기준금액이 된다.

지방세법상 시가표준액은 토지의 경우 개별공시지가에 과세표준액 적용비율
(70~80%)을 곱하는 방식으로 결정하게 된다.

건물은 <>기준가격x구조지수x용도지수x지역지수x잔가율x가감산율이라는
다소 복잡한 방식으로 계산한다.

<>주택매입비용을 최대한 줄일수 있는 방법은 =양도세 면제기간을 활용하는
게 바람직하다.

물론 취득세와 등록세를 경감받을수 있는 경우라면 이를 이용해야 한다.

국민주택채권을 제 값받고 파는 것도 중요하다.

최근 금리가 급격히 하락하면서 국민주택채권의 값이 오르고 있다.

대부분 사람들은 주택매매를 중개한 부동산에 일괄해서 맡기기 때문에
국민주택채권은 대부분 사채업자를 통해 매각된다.

이 경우 증권회사에 파는 것보다 낮은 가격을 받는게 일반적이다.

전문가들은 주택매입자가 국민주택채권 실물을 직접 인수해서 증권회사에서
파는 것이 실제로 1% 이상 할인효과를 가져온다고 말하고 있다.

부동산 중개소에 소유권이전업무를 모두 맡기는 것보다는 자신이 직접
여러가지를 알아보는 것도 필요하다.

소유권 이전은 법무사를 통하게 되는데 수수료는 법무사마다 차이가 있기
때문이다.

이전업무가 복잡하고 번거로워 본인이 직접 할 수는 없다 하더라도 법무사
선정에 조금만 신경을 쓴다면 부대비용을 줄일 수 있다.

< 현승윤 기자 hyunsy@ >

[ 주택구입관련 양도세 면제조항 ]

< 신축주택(미분양주택 포함)을 취득하는 경우 >

<> 99년6월30일까지

<>무주택자인 경우 : 여러 채를 구입했어도 5년이내에만 팔면 양도세 면제
<>기존 1가구1주택인 자 : "

<> 99년7월1일~99년12월31일

<>무주택자인 경우 : 1채에 한해서 1년이상 보유한 후 양도하면 양도세
면제(이 기간중 분양계약만 체결하고 취득은 그 이후에 하더라도 혜택부여)
<>기존 1가구1주택인 자 : 새 주택의 취득일로부터 2년이상에 기존 주택을
양도한 경우에는 양도세 면제(단, 양도일 현재 기존 주택은 3년이상 보유)
기존 주택 양도후 새 주택은 1년이상 보유후 팔아햐 양도세 면제

< 기존주택을 취득하는 경우 >

<> 99년6월30일까지

<>무주택자인 경우 : 1채에 한해서 1년이상 보유한 후 양도하면 양도세면제
(이 기간중 매매계약만 체결하고 취득은 그 이후에 하더라도 혜택부여)
<>기존 1가구1주택인 자 : 새 주택의 취득일로부터 2년이내에 기존 주택을
양도한 경우 양도세면제(단 양도일 현재 기존 주택은 3년이상 보유)
기존 주택 양도후 새 주택은 1년이상 보유후 팔아야 양도세면제

<> 99년7월1일~99년12월31일

<>무주택자인 경우 : 1채에 한해서 1년이상 보유한 후 양도하면 양도세면제
(이 기간중 매매계약만 체결하고 취득은 그 이후에 하더라도 혜택부여)
<>기존 1가구1주택인 자 : 새 주택의 취득일로부터 2년이내에 기존 주택을
양도한 경우 양도세면제(단 양도일 현재 기존 주택은 3년이상 보유)
기존 주택 양도후 새 주택은 1년이상 보유후 팔아야 양도세면제

( 한 국 경 제 신 문 1999년 3월 25일자 ).