[ ''법원경매 전략'' ]

법원경매가 부동산 취득수단으로 각광받고 있다.

강남지역의 어떤 아파트는 경쟁률이 몇십대 1은 보통일 정도로 관심을 받은
적도 있다.

시중에도 경매에 관한 각종 정보지나 안내서들이 넘쳐나고 있고 경매분석사
니 경매컨설턴트니 하는 교육과정까지 생겨 일반수요자들의 참여를 부채질
하고 있어 앞으로 일반인의 경매참여는 더욱 늘어날 전망이다.

그러나 경매는 가격이 공개된 하나의 물건을 사고자 하는 사람들이 모여
최고가격을 써내 낙찰받는 제도이기 때문에 언제나 싸게 살 수 있다는 희망을
품고 법정을 부지런히 왔다갔다만 하는 사람이 부지기수라는 사실을 기억해야
한다.

경매로 물건을 사기 위해서는 낙찰가액을 최고가로 써내면 된다.

조금이라도 더 싸게 또한 남보다 근소한 차이로 사고 싶은 것이 경매를
이용하는 사람의 마음이다.

그래서인지 좋은 결과를 얻지 못한 채 1~2년 넘게 법원경매장만
쫓아다니면서 다리품만 팔다 지쳐 포기하는 사람도 많이 보게 된다.

또 경매입찰장의 경쟁분위기에 휩쓸리다 보면 원래의 생각보다 터무니없이
높은 금액으로 응찰해 낙찰받았지만 잔금을 치르면 계약을 포기하는 것보다
손해가 커져 결국 계약을 포기하고 후회하는 경우도 있다.

좋은 물건이라 생각돼 많은 사람들이 경쟁적으로 달려들다 보니 오히려 기존
거래시세보다 더 주고 낙찰받는 경우도 있는 것이다.

경매가 아무리 수익률이 높고 매력적이라 하더라도 낙찰받지 못하면 아무
의미가 없다.

더구나 낙찰받더라도 시세보다 비싸게 사는 것은 더욱 안될 일이다.

경매로 좋은 물건을 취득하기 위해서는 전략이 필요하다.

첫째 경매에 부쳐지는 감정평가액을 참조는 하되 부동산 가치의 평가기준
으로 삼지 말아야 한다.

감정평가가 엉터리로 이뤄진다는 말은 아니다.

감정평가는 도로여건,구조물의 감가상각 등을 따져 싸게 산정되기도 하지만
어떤 경우는 시세보다 비쌀 수도 있다.

수요자가 직접 현장을 확인하고 실제로 거래 가능한 가격을 판단해야 한다.

둘째 물건을 산정하는 기준을 미래가치 파악에 중점을 둬야 한다.

부동산 거래행위는 미래가치를 현재의 금전을 주고 확보해 필요한 시간동안
소유하다가 다시 금전으로 맞바꾸는 것이다.

부동산의 미래가치가 변하는데 따라 수익이 늘어나기도 하고 손해를 보기도
한다.

예컨대 산동네에 무허가주택이 있는 사유지라면 현재의 판잣집을 상상하지
말고 재개발 가능성이 있는지 혹은 그 지역의 인구 동선흐름을 살펴 근린상가
로의 개발이 적합한지 그리고 근린상가를 지을 수 있는 위치더라도 장사가
잘될만 한지를 판단해야 한다.

또 현재 10년정도 된 고층아파트라면 세월이 흐른후 재건축 가능성이 있으나
몇층 건물을 지어야 주민이 사업비를 부담하지 않는지, 사업성이 있는지를
판단해야 한다.

즉 현재 15층인 아파트가 재건축얘기가 나올 정도로 낡았다면 그곳에 최소한
40층은 지어야 사업성이 있다는 것이다.

사업성을 맞추기 위해 40층을 지을 수는 있다.

그러나 15층의 동간거리가 적용된 똑같은 부지에 40층을 짓는다면 지은 후의
동간거리는 어떨지 쉽게 상상할 수 있다.

이런 해석은 전문가가 아닌 일반인도 조금만 관심을 기울이면 얼마든지
판단할 수 있다.

셋째 본인 스스로 만족할 수 있는 금액 기준을 정해야 한다.

남과의 입찰경쟁때 비싸든 싸든 개의치 말아야 한다.

아무리 물건이 좋아 보여도 본인의 금액기준에 어긋나면 무리한 금액을
써넣지 말아야 한다.

이런 점을 염두에 두고 경매에 나서면 싸게 사는데 관심을 기울이기 보다
현재의 여건이 반영된 감정가를 기준으로 미래여건의 판단을 더해 본인
스스로 매입기준을 세워 금액을 결정하면 만족할 수 있는 결과를 얻게 될
것이다.

< 먼데이머니 자문위원 (미주하우징 대표) >

( 한 국 경 제 신 문 1999년 3월 29일자 ).