[ ''토지투자전략 (상)'' ]

최근 금융권의 금리안정세와 주식시장의 보합세가 이어지자 토지시장에 대한
관심이 높아지고 있다.

토지는 주택시장과 달리 개별성이 강해 항상 일반인들이 매수 적기를
포착하기가 쉽지 않다.

그러나 경제회복세가 역력하고 아직은 매물이 풍부한 만큼 선택의 폭은 넓은
편.

토지 투자를 한다면 올 상반기가 적기로 전망된다.

그러나 거래는 대부분 서울 근교 위주로 이뤄지고 있다.

다른 지역은 아직 보합세인 실정이다.

수도권 지역의 경우 너무 값싼 매물만 노리다가 시기를 놓칠 수 있는데
IMF체제 이전 가격대비 60~70%, 현 시세의 80% 정도 금액이라면 매수에
성공했다고 볼 수 있다.

토지는 도로문제, 건축행위 여부, 개발계획등 개별 특성이 강해 반드시
해당 지방자치단체를 방문하여 취득 목적과 맞는지 확인하는 게 필요하다.

토지를 종목별로 분석하면 다음과 같다.


<> 전원주택 단지 =대부분 분양을 목적으로 개발돼 입지 여건이나 주변
환경이 우수한 편이고 복잡한 인.허가를 이미 취득해 바쁜 도시인에게는
편리하다.

그러나 지난해 외환위기로 단지 조성이 이미 완료된 택지를 인근 준농림지
(밭) 가격수준에서 살 수 있는 곳이 아직 남아있다.

이 경우 개발업자의 자금사정으로 몇개 필지만 한정해 개발 비용을
포함시키지 않고 토지가격만으로 분양하기 때문에 수요자 입장에서는 경제적
시간적 비용을 절감하는 효과를 거둘 수 있다.

최근 평당 85만원이던 경기도 용인시 이동면에 있는 전원주택 단지를
평당 46만원에 매입한 사례도 있을 정도다.


<> 강제처분 명령을 받은 농지 =지난96년 1월 1일 이후 농사지을 목적으로
산 뒤 방치했거나 위장 영농을 한 경우 행정기관으로부터 강제처분 명령을
받은 농지는 사정이 급할 수밖에 없다.

처분 통지를 받고 1년 6개월 이내 매각하지 않을 경우 매년 공시지가의 20%
에 해당하는 이행 강제금을 부담해야 하므로 그만큼 값싸게 매입할 수 있다.


<> 부도난 공장 =지난해 경제위기로 상당한 중소기업들이 부도났다.

수도권 곳곳에 방치돼 있는 중.소형 공장의 경우 대부분 교통이 좋은 지역에
있어 공동주택지나 전원주택지로 가능하다.

이러한 공장은 도로포장 전기시설 상.하수도등 건축물로서의 기초 시설이
완비돼 있다.

따라서 기반 시설에 필요한 추가 비용이 절감되고 개.보수하여 임대도
가능하다.

공장은 대부분 채권자가 금융권으로 돼 있어 해당 법원에서 경매가
진행되므로 경매로 취득하는 게 좋다.

최근 경기도 광주군 실촌면에 대지 6백98평 건물 1백98평의 공장이 경매로
나왔는데 감정가격(3억2천만원)의 절반 가격인 1억7천만원에 낙찰되기도
했다.


<> 가든.모텔 부지 =북한강변이나 남한강변은 빼어난 입지 여건으로
주말이면 나들이 차량이 즐비하여 먹거리나 모텔등이 많은 편이다.

강변은 대부분 수질보호구역으로 돼 있어 인.허가 사항이 까다로워 한때는
인.허가 커미션만 수천만원에 이를 때도 있었다.

그러나 지난해 경제한파로 인해 위치 좋은 곳에 허가를 받아놓고도 사정상
급매로 나온 매물이 있다.

또한 인.허가 당시 건축기간(통상 허가일로부터 1년이내)이 지정돼 기간
만료직전에 있는 매물은 사정이 급한만큼 시세보다 값싸게 매입할 수 있다.

< 유종율 먼데이머니 자문위원 (건국컨설팅 대표) >

( 한 국 경 제 신 문 1999년 3월 29일자 ).