[먼데이 머니] 돈 굴리기 : (부동산 세제 올 가이드) (1)

[ 분양권/입주권 매매 ]

IMF(국제통화기금)체제 이후 침체일로를 걷던 부동산 경기가 최근들어
회복기미를 보이고 있다.

구리 토평지구 등 일부 수도권 지역에는 과열 양상마저 보이고 있다.

아파트 분양권에 많게는 천만원대의 프리미엄이 붙기 시작했고 분양권이
심심찮게 전매되고 있다.

청약통장을 사고 파는 경우도 늘어나는 것으로 알려지고 있다.

많은 독자들이 분양권을 사고 팔 때는 어떤 세금을 얼마나 내야 하는지,
청약통장을 매매할 때 혹 무슨 문제는 없는지 문의하고 있다.

먼데이머니팀은 ''올해부터 달라진 세제'' 시리즈에 이어 부동산 매매와
관련된 세금에 대한 모든 것을 짚어보는 ''부동산 세금'' 기획연재를 시작한다.

<> 분양권을 팔았을 때의 세금 =분양권을 팔 때도 아파트 자체를 팔 때와
비슷한 방식으로 세금이 나온다.

매각가격에서 취득금액을 뺀 금액(양도차익)이 과세대상이다.

한가지 다른 점은 부동산은 주로 기준싯가를 근거로 양도차익을 계산하는 데
비해 분양권은 실제 거래가액만을 근거로 산정한다는 점뿐이다.

예를들어 어떤 사람이 계약금 2천만원과 1차중도금 1천만원을 낸 상태에서
분양권을 4천만원에 팔았다고 하자.

자신이 들인 돈은 계약금과 중도금을 합쳐 3천만원인데 여기에 1천만원의
프리미엄을 얹어 판 것이다.

세무당국은 이 프리미엄이 양도차익에 해당한다고 보고 이에 대해 세금을
매긴다.

분양권을 2년이상 보유한 사람의 경우 과세표준이 3천만원 이하면 20%,
3천만~6천만원이면 30%, 6천만원 초과면 40%를 세금으로 낸다.

2년미만 보유한 사람은 40%의 세율을 적용받는다.

분양권이 처음 매매될 때는 취득원가가 투명하게 나타난다.

계약금과 중도금이 얼마인지는 국세청이 분양회사를 통해 금방 알 수 있다.

하지만 여러 번의 매매를 거친 경우엔 취득원가를 알기 쉽지 않다.

그래서 매각가와 취득원가를 속여 신고하는 사람들이 있는데 적발되면
강도높은 세무조사를 받을 가능성이 있으므로 애초부터 성실하게 신고하는 게
낫다.


<> 딱지를 팔 때의 세금 =딱지를 사고 팔 때도 부동산 자체를 사고 팔았을
때와 똑같이 세금이 부과된다.

1가구 1주택자에게는 양도소득세가 면제된다.

지난해까지는 재건축 또는 재개발조합의 조합원이 입주권을 양도할 경우
철거된 주택이 1가구 1주택 3년보유 비과세요건을 갖추었다 하더라도 양도세
를 부과했었다.

과거 딱지가 부동산 투기목적으로 많이 이용되자 정부가 정책적으로 불이익
을 줬던 것이다.

그러나 지난해 말 소득세법 시행령이 개정돼 올해부터는 달라졌다.

입주권도 주택으로 간주해 비과세요건을 갖추면 양도소득세등 세금 감면혜택
을 주기로 한 것이다.

올해 양도분부터는 비과세요건을 갖추고 양도일 현재 다른 주택이 없으면
세금부담이 없어졌다.

단 재개발로 생긴 입주권이 아니고 일반분양에 의한 것이면 신규취득으로
간주돼 세금을 내야한다.


<> 아파트청약통장을 매매했다가 적발되면 =현행 법에서는 다른 사람의
주택청약통장을 사서 분양받은 사실이 밝혀질 경우 분양신청을 무효로
처리하도록 하고 있다.

또 주택공급계약도 아예 취소되는 불이익을 받는다.

따라서 당장의 현금에 현혹돼 통장을 사고 파는 일은 삼가는 게 현명할
것으로 보인다.

< 김인식 기자 sskiss@ >

( 한 국 경 제 신 문 1999년 4월 12일자 ).