주택저당채권(MBS) 유동화제도가 하반기중에 시행된다.

정부는 이를위해 주택저당채권유동화회사법을 공포한데 이어 곧 민관합작
으로 유동화회사를 출범시키는 등 준비작업을 서두르고 있다.

이 제도가 시행되면 서민의 내집마련 자금부담이 크게 덜어지고 아파트분양
제도를 비롯한 주택시장에 큰 변화가 예상된다.

Q) 왜 도입하는가.

A) IMF 관리체제에 접어든 직후 금리상승 신용경색에 따른 중도금연체
등으로 주택건설업체들의 도산이 줄을 이었다.

이런 상황에서 주택경기를 부양하고 주택수요를 촉진하기 위해선 장기
안정적인 자금이 주택시장에 흘러들가게 하는 것이 급선무다.

정부는 이를위해 주택을 담보로 대출해준 금융기관들이 주택저당채권을
팔아서 장기저리 자금을 조달할 수 있도록 하는 제도를 도입키로한 것이다.

Q) 어떻게 거래되는가.

A) 주택을 담보로 대출을 해준 금융기관이 저당권과 대출채권을 유동화중개
회사를 통해 매각한다.

이를 사들인 유동화중개회사는 저당권과 대출채권을 근거로 주택저당채권을
투자자들에게 매각해서 자금을 회수한다.

주택저당채권은 시장실세 금리로 중개기관과 보증기관의 수수료 등을
더해서 투자자들에게 매각된다.

유동화중개회사가 채권을 발행 할 때 신용등급을 평가하기 위해 신용
평가기관이 동원되고 대출자의 채무불이행 등 리스크를 보완하기 위해 보험
기관도 참여하게 된다.

Q) 상환은 어떻게 하는가.

A) 주택자금을 대출받는 과정은 지금과 마찬가지다.

다만 대출조건(대출액,금리)이 크게 개선될 것이다.

주택저당채권을 산 투자자는 중개회사로부터 수수료및 세금을 제외한
원리금을 매월 분할 지급받는다.

주택저당채권의 거래가 활성화된 미국의 경우 원금 이자 보험료및 관련
세금 수납을 전담하는 서비스 회사가 성업중이다.

Q) 이 제도가 시행되면 주택금융시장에 어떤 변화가 예상되는가.

A) 우선 은행을 비롯한 주택자금대출기관들이 저당권과 대출채권 매각을
통해 대출자금을 조기에 회수할 수 있어 주택자금대출 여력이 크게 확대될
것이다.

당연히 금리도 떨어지게 될 것이므로 내집을 마련하는 부담이 크게 줄게
마련이다.

Q) 주택분양 제도에도 영향을 미칠텐데.

A) 주택자금대출이 쉬워지고 금리가 떨어지면 아파트청약 대기자와 같은
잠재수요자들이 내집마련을 서두르게 될 것이다.

그 결과 주택수요가 촉진되는 효과가 기대된다.

공급 측면의 가장 두드러진 변화는 지금의 아파트 분양과 같은 선분양제도는
차츰 사라지게 될 것이라는 점이다.

지금까지 주택업체들은 자금조달이 힘들어 청약자들로부터 미리 자금
(계약금 중도금)을 끌어들여 아파트를 지을 수 밖에 없었지만 주택자금이
풍부해지면 상황이 달라질 수 밖에 없다.

장기적으로 보면 아파트를 다 지어 놓고 파는 후분양제도가 정착될 것이다.

Q) 주택가격에는.

A) 단기적으론 주택경기가 활성화되는 과정에서 주택가격이 다소 오를
것으로 전문가들은 분석한다.

그러나 장기적으로 주택자금대출이 쉬워지고 금리도 계속 떨어지는 가운데
주택공급이 늘어날 경우 주택가격은 하향 안정될 것이 확실하다.

특히 주택가격의 거의 대부분을 지불하고 집을 사는 관행이 점차 사라질
것이다.

마치 할부자동차를 사는 것처럼 집을 장만하는데 초기동원자금 부담이
현저하게 줄어들 것이다.

전문가들은 이 제도가 정착되면 서민들은 지금의 절반이하 부담으로 내집을
마련하고 나머지는 20-30년 장기분할 상환하는 선진국형 주택거래패턴이
자리잡을 것으로 본다.

< 이동우 기자 leed@ >

( 한 국 경 제 신 문 1999년 4월 15일자 ).