"주택자금 대출세일시대"

은행들이 앞다퉈 주택자금 대출금리를 내리고 있다.

평화은행은 연8%짜리 대출상품을 내놓았다.

또 상환기간이 최장 33년까지 대폭 늘어나기도 했다.

주택은행은 대출 한도를 없앴다.

은행마다 유리한 조건을 내세우며 돈을 빌려 쓰라고 손짓한다.

올 하반기부터 주택저당채권 유동화(MBS:Mortgage-Backed Securites)제도가
도입되면 집값의 30%만 있어도 집을 구할 수 있다고 한다.

내집 마련이 소원인 사람들에겐 반가운 일이다.

그러나 조건이 좋다고 무작정 돈을 빌려 쓸 수는 없는 노릇이다.

가능한대로 대출받아 집 한채 마련해 놓고 돈을 갚느라 생활조차 제대로
해나갈 수 없다면 "집"이 "짐"만 될수 있다.

또 살다보면 목돈 쓸 일도 생기는 법.

필요한만큼 저축도 해야 한다.

적정 한도에서 돈을 빌리는 것도 효율적인 재테크의 한 방법이 될 수 있다.

주택구입을 위해 금융기관의 대출을 이용한다면 얼마까지 빌리는 것이 좋은
지 알아보자.

<>월소득이 2백13만원인 나평균씨의 경우

주택 자금을 대출받을 땐 자신의 소득수준과 부담해야 할 이자 또 구입할
주택 가격 등을 고려해야 한다.

지난해 주택은행이 조사한 "주택금융수요실태 조사"에 따르면 도시근로자의
월평균 가구 소득은 2백13만4천원, 연 소득은 2천5백60만원(2백13만원x12)이
다.

월급중 최대한 얼마까지 주택자금대출을 갚는데 쓸 수 있겠느냐는 질문엔
평균 20.4%라는 조사결과가 나왔다.

나평균 씨의 경우 씀씀이를 아껴 월 소득의 25%까지 주택대출의 원리금을
갚는데 지출할 수 있다고 가정하자.(일반적으로 매월 갚아야할 원리금이
소득의 3분의1을 넘어설 경우 무리한 대출로 간주한다)

나씨는 매월 53만4천원(2백13만원x0.25)까지 은행대출을 갚아나갈 수 있다.

현재 금융기관의 주택자금 대출금리는 일반적으로 연11~12%대.

30년 만기로 1천만원을 빌릴 경우 연12%의 금리를 적용하면 매월 10만3천원
씩 갚아야 한다.

따라서 매월 53만4천원을 갚을수 있는 나씨가 연12%의 상품을 이용한다면
5천1백84만원(53.4/10.3x1천만원)까지 대출받을수 있다는 계산이 나온다.

연 소득(2천5백60만원)의 약 2배까지 돈을 빌릴 수 있는 셈이다.

마찬가지 방식으로 각각 연11%, 연10%, 연9%, 연8%의 금리를 적용할 경우
상환 가능한 주택자금 대출금액은 5천6백21만원, 6천1백38만원, 6천6백75만원
7천3백15만원으로 늘어나게 된다.

현재와 같은 저금리추세가 계속 이어져 연 7%까지 떨어질 경우엔 상환
가능한 대출액이 7천9백70만원이 된다.

연소득의 약 3배까지 대출받아도 무리없이 돈을 갚아나갈수 있다는 얘기다.


<>집값의 20~30%만 있어도 내집마련이 가능한가

소득외에 구입하고자 하는 주택의 가격도 대출금액을 결정하는 주요한
변수가 된다.

연간 소득대비 주택가격비율(PIR:Price/Income Ratio)은 가구의 주택구입
능력을 나타내는 지표이다.

PIR이 높을수록 소득 수준에 비해 상대적으로 집값이 높아 상환부담이
그만큼 커진다.

전용면적 25~30평짜리 주택 가격과 거주할 가구의 소득을 기준으로 할 경우
연소득대비 주택가격비율(PIR)은 전체 지역을 평균할때 4.16이다.(98
''주택금융수요 실태조사'')

서울은 다른 대도시나 중소도시보다 집값이 비싸 PIR이 6.67이나 된다.

주택은행 경영연구팀의 이중희 연구위원은 "우리나라는 연 소득에 비해
집값이 비싼 편이라 주택가격의 70~80%를 빌릴 경우 상환부담이 커서
정상적인 생활이 곤란하다"고 말한다.

예를 들어 연 12.5%의 30년짜리 주택대출을 받는다고 생각해보자.

대출 1천만원을 빌렸을 때 매달 상환해야 할 금액은 10만7천원에 달한다.

만일 싯가 1억4천만원인 집을 사기 위해 주택 가격의 70%인 9천8백만원을
대출받는다면 매월 1백5만원을 갚아 나가야 한다.

전체 소득에서 주택대출 상환을 위해 쓸 수 있는 한계비율을 25%라고
한다면 월소득 4백20만원 이상인 고소득자만이 원리금을 갚아나갈수 있다는
결론이다.

그렇다면 어떤 조건일 때 집값의 30%만 있으면 내집을 구할수 있을까.

대출금리가 7%로 떨어지면 가능하다.

단 집 값과 소득이 동일한 비율로 움직인다는 전제하에서다.

소득은 줄어드는데 집값만 계속 오른다면 상환부담은 그만큼 커질수 밖에
없다.

이 경우에도 서울은 집값이 비싸기 때문에 최소한 집값의 50%는 자기 돈을
갖고 있어야 한다.

나머지 모자라는 돈은 대출로 보충해도 생활을 꾸려나가는데 별 어려움이
없다는 얘기다.

<>금리가 하락세일땐 변동금리 대출이 유리하다

주택자금을 빌릴 때 일반인들이 가장 중요하게 생각하는 것이 금리다.

지난해 주택금융 실태조사에선 76.4%가 대출조건으로 금리를 가장 중요하게
생각하는 것으로 나타났다.

대출금액(7.0%)이나 기간(6.2%)보다 훨씬 높은 수치다.

통상 변동금리 대출이 고정금리 대출보다 높게 적용되지만 요즘같이 금리가
내리는 추세일땐 변동 금리가 오히려 유리하다.

변동금리 대출상품을 이용할 경우엔 금융기관의 선택이 중요하다.

현재의 금리뿐 아니라 해당 금융기관이 앞으로 금리를 어떻게 가져갈 것인
지를 고려해야 한다는 얘기다.

특히 전문가들은 20~30년 장기 대출인 경우 당장은 금리가 낮더라도 나중에
상황이 달라질수 있음을 감안해 거래 금융기관을 결정해야 한다고 조언하고
있다.

< 박성완 기자 psw@ >

( 한 국 경 제 신 문 1999년 4월 22일자 ).