[ 아파트 구입전략 (상) ''분양권'' ]

예전엔 주택시장이 분양시장과 기존 주택시장으로 양분돼 이중가격구조로
형성돼 있었다.

지금은 아파트분양가 자율화로 2개의 시장이 유기적인 영향을 미치고 있다.

기존 아파트가격이 오르면 수요자들은 분양시장으로 옮겨가고 분양시장이
과열돼 분양가가 오를 때는 기존 아파트로 이동하는 현상을 보이게 됐다.

기존 주택시장과 분양시장의 틈새시장으로 자리잡고 있는게 바로 분양권
전매시장이다.

입주가 임박한 분양권전매 아파트는 기존 주택시장의 영향을 받는 반면
분양초기엔 전매가격이 분양시장의 영향을 크게 받는다.

기존 아파트가격 동향은 지난해 12월부터 오르기 시작해 1월부터는 보합세에
머물고 있는 반면 분양시장이 활기를 띠고 있다.

오는 6월부터는 주택저당채권제도가 도입되는데다 경기선행지표인 주식시장
이 활황을 보이고 있어 기존 아파트가격이 상승할 확률이 높다.

따라서 분양권 전매로 내집을 마련하는데는 4~5월이 적기인 셈이다.

아파트가 분양되면 계약전에 분양권 전매가격이 가장 낮고 계약후 1개월
동안은 분양권가격이 계속 오르는 현상을 보인다.

그러나 분양후 1개월이 지나면 실수요자들이 거래를 마치기 때문에 더이상
가격이 오르지 않고 한동안 보합세를 지속한다.

입주 2~3개월 전부터 거래가 다시 활기를 띠기 시작해 전매가격도 오름세를
타기 시작한다.

입주가 끝난 뒤 1~2개월이 지나면 매물이 사라지면서 전매가격은 최고점에
이르게 된다.

결국 아파트 분양권을 매입하려면 계약직후 또는 입주 3~4개월 전이 적기
라고 할 수 있다.

분양권을 전매하려면 은행에 대출금이 있을 경우 <>검인받은 매매계약서
<>분양계약서 <>매도자와 매수자의 인감증명서 및 주민등록등본 각 1통
<>인감도장 <>주민등록증을 갖고 매매 당사자가 은행에 가서 대출금을
넘겨받아야 한다.

매수자가 상환할 생각이라면 대출승계를 받은 뒤 갚으면 된다.

이어 은행에서와 같은 구비서류를 갖고 매도자와 매수자가 해당 건설업체를
방문해 명의를 변경하면 된다.

일반분양 아파트는 계약후 즉시 분양권을 전매할 수 있다.

조합주택의 경우 토지대금을 완납하고 1차 건축비를 낸 뒤 명의변경이
가능하다는 자체규정을 없애 외형상 사업승인후 언제든지 명의이전이
가능하다.

다만 땅값을 모두 납부해야 명의를 바꿀 수 있도록 자체규정을 두는 경우가
많아 명의변경이 쉽지 않다.

정상적으로 되더라도 사업승인까지 통상 3개월~1년이 걸리곤 한다.

분양권 전매는 청약통장이 필요없고 기존 아파트보다 초기자금이 적게
드는데다 중도금 융자혜택도 받을 수 있다.

다만 신규 분양아파트에 주어지는 양도소득세 면제나 취득.등록세 감면
혜택을 받을 수 없다.

또 시공업체가 부도날 경우 보호를 받지 못할 수도 있어 주택공제조합의
보증내용을 확인해둘 필요가 있다.

매도자가 무자격자가 아닌지 확인하고 계약금이나 중도금 영수증도 꼭
챙겨둬야 한다.

재개발 조합의 경우엔 명의변경때 이주비가 승계되지 않거나 계약금과
중도금이 가압류된 경우도 있어 계약전에 건설업체에 확인해 두는게
안전하다.

< 김영진 내집마련정보사 사장 >

( 한 국 경 제 신 문 1999년 4월 26일자 ).