임대주택사업이 수익성 부동산 상품으로 각광받고 있다.

금리가 떨어진데다 전세수요가 부쩍 늘어나고 있기 때문이다.

요즘 전세값이 오름세를 보이고 있어 임대사업여건은 더 좋아지고 있다.

또 건축법 개정으로 이달부터 임대만 하도록 했던 다가구주택도 구분등기를
할 수 있어 초기 투자비용도 적게 든다.

예전에는 다가구주택을 통째로 매입해야 했지만 이제는 일부만 살 수 있게
됐다.

<>사업자등록및 지역선정 =임대주택사업자로 등록하려면 집 5채를 소유하고
있거나 이를 매입하기 위해 계약(분양계약 포함)을 체결했다는 증빙서류만
있으면 된다.

임대주택사업자 등록기준상 주택매입시기나 규모에 대한 제한이 따로 없기
때문이다.

이에따라 10년전에 집을 3채 산 사람이 나머지 2채를 새로 사서 5채를 채우
더라도 사업자 등록에는 아무 문제가 없다.

규모도 마찬가지다.

50평형짜리 아파트나 건평이 1백평을 넘는 중대형 주택으로도 임대사업을
할 수 있다는 뜻이다.

임대사업을 하려면 매매가 대비 전세가 비율이 60%를 넘어선 곳이라야
사업성이 있다.

이런 주택은 서울의 경우 노원구 도봉구 구로구에서 주로 찾을 수 있다.

수도권에서 전세가 비율이 높은 지역으로는 안산 수원영통지구 등이다.

이들 지역의 중대형 아파트보다 소형 아파트가 임대수익이 높다.

공업단지 대학교 종합병원 관공서 대단지아파트주변이 임대수요가 많은
곳으로 꼽힌다.

<>절세포인트 =취득.등록세의 경우 임대주택사업자가 임대를 목적으로
건축하거나 최초로 승계 취득(신규 분양 포함)했을 때만 감면 혜택이 있다.

그래서 주인이 1번 이상 바뀐 주택은 매입하지 않는 것이 좋다.

또 전용면적 60평방m 이하인 주택은 1백% 면제, 60~85평방m는 25%를 감면해
주기 때문에 임대가능성과 세제감면 혜택을 고려해 주택을 사야한다.

소형주택으로 세제혜택을 받는 것이 좋은지, 임대가능성이 높은 중대형
주택으로 사업을 하는 것이 유리한지를 따져보라는 얘기다.

재산세도 주택규모에 대한 제한이 있다.

과세시가 표준액을 기준으로 0.3~7%까지 누진 적용하는 이 세금은 전용면적
60평방m 이하에 대해서 50%를 감면해준다.

양도소득세와 농어촌특별세는 전용면적 85평방m 이하에만 감면혜택이
주어진다.

따라서 임대주택사업자로 등록하려는 사람은 될 수 있으면 소형주택을
매입하는 것이 유리하다.

대부분의 임대사업자는 장부나 재무제표를 작성하지 않고 수입을 어림잡아
(추계) 신고한다.

전년도 연간 임대수입이 3천만원을 넘는 사업자가 당해연도에 소득추계액을
신고했다가는 신고불성실가산세 20%를 내야 한다.

제무제표 계산서 등 증빙서류를 세무서에 제출하면 가산세를 부담하지
않아도 된다.

연간 임대수입금액이 5천만원을 넘을 경우 소득세를 신고할때 반드시
공인회계사나 세무사가 작성한 외부조정계산서를 첨부해야 한다.

그렇지 않을 경우 소득세를 신고하지 않은 것으로 간주돼 가산세를 내야
하기 때문이다.

전세보증금을 받거나 월세로 받는 연간 임대수입이 3천만원 이하인 경우에도
비과세 된다.

< 김호영 기자 hykim@ >

( 한 국 경 제 신 문 1999년 5월 21일자 ).