어떤 아파트가 재건축투자대상으로 유망할까.

투자가치에 대한 판단기준은 무엇일까.

서울의 경우 대부분 재건축대상아파트들의 시세가 만만찮게 올랐고 각
지자체도 건축조례를 새로 만들어 용적률을 낮춰가는 추세다.

따라서 재건축아파트에 투자할때는 지분규모, 사업추진단계 등을 면밀히
분석해야 한다.

재건축아파트에 투자할땐 추진위원회 구성을 전후한 시점에 매입했다가
사업승인신청때 파는게 유리하다.

재건축사업은 단계별로 지분시세가 크게 변한다.

사고 파는 시기의 선택은 투자성패에 직결된다.

재건축아파트는 재건축추진위원회가 구성되는 시점을 전후해 오르기
시작한다.

또 시공사를 선정하거나 조합설립인가를 받을때 오름폭이 커진다.

그러나 사업승인이 임박해진 단계에서는 시세가 거의 정점에 달하기 때문에
이때 파는게 좋다.

재건축아파트에 투자할땐 대지지분이 큰 물건을 골라야 한다.

기존 아파트 용적률이 1백% 이하가 돼야 적당한 투자지역이다.

적어도 용적률이 1백%를 넘지 않아야 소유한 지분이 분양평형보다 커 채산성
을 맞출수 있다.

1백30%를 넘어서면 조합원 부담이 커지기 때문에 수익성이 없어진다.

또 재건축대상아파트가 들어선 지역이 일반주거지역이 아닌 택지개발지구나
아파트지구인지 여부를 살펴봐야 한다.

택지지구나 아파트지구내에서 아파트를 재건축할때는 조합설립인가후 상세
계획을 세워 해당 관청의 허가를 얻어야 된다.

택지지구와 아파트지구는 각종 기반시설이 기존 아파트 가구수에 맞게 돼
있어 재건축을 통해 늘어나는 인구에 대비, 새로운 상세계획수립이 불가피
하기 때문이다.

이 경우 사업이 6개월정도 지연되고 기반시설확충에 따른 부담이 늘어난다.

따라서 택지지구등은 일반주거지역보다 사업비가 더 든다고 봐야 한다.

재건축사업은 지분율에 따라 추가로 부담하는 건축비가 결정되고 사업수익성
도 판가름난다.

예를 들어 지분율 1백50%의 조건으로 재건축사업이 추진중인 단지에 등기부
등본상 20평인 아파트를 가진 A조합원은 30평의 권리를 인정받는다.

그러나 지분율이 1백%인 지역에 20평 지분을 소유한 B조합원은 지분크기와
똑같은 20평의 권리만 갖게 된다.

모두 32평형 아파트를 희망한다면 A는 2평에 대한 분양가만 부담하면 되고
B는 무려 12평의 분양가를 따로 내야 한다.

대지지분은 아파트 전체단지의 대지면적을 가구별로 나눠 등기부에 표시된
면적, 즉 가구별 소유토지면적을 뜻한다.

재건축사업을 하다보면 용적률을 높이거나 도로확보를 위해 부족한 토지를
사들여야 할 경우가 종종 있다.

이때 구입자금은 조합원 개인의 부담으로 돌아온다.

재건축조합이 사업을 위해 시유지, 국공유지등을 매입할 경우 추후 정산과정
에서 조합원들이 추가부담해야 하기 때문에 조합원들의 개발이익이 그만큼
줄어든다.

< 백광엽 기자 kecorep@ >

( 한 국 경 제 신 문 1999년 6월 1일자 ).