경매시장이 여전히 북적댄다.

지나치게 높은 값으로 낙찰받아 피해를 본 사례도 속출하고 있다.

아파트의 경우 낙찰가가 감정가의 80%를 웃돌아 싼 값에 좋은 물건을 산다는
경매의 장점이 크게 퇴색됐다.

경쟁이 심할때는 남들과 같이 해서는 좋은 물건을 잡을 수 없다.

다른 사람들이 쉽기 접근하기 어려운 물건을 찾아야 높은 수익을 올릴 수
있다.

<>선순위 임차인이 있는 물건 =선순위임차인이란 해당주택에 최초로 설정된
권리보다 먼저 전입신고를 마친 입주자를 말한다.

선순위임차인은 보증금 전액을 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않아도 된다.

법적으로 낙찰자에 대항력이 있기 때문이다.

선순위임차인이 있으면 낙찰금액외에 임차보증금을 추가로 부담해야 하는
탓에 응찰을 꺼리게 된다.

그러나 선순위임차인이 있는 물건은 장점도 많다.

우선 경매에서 가장 골치아픈 문제인 명도에 대한 걱정을 하지 않아도 된다.

선순위임차인은 보증금을 전액 받을수 있어 분쟁의 소지가 없기때문이다.

세입자를 내보내기 위해 추가로 지불하는 수백만원의 이사비용을 들일 필요
도 없다.

또 세입자가 이주할때 보증금을 내주면 되기 때문에 초기투자비용이 줄어
든다.

임차금액이 클 경우 해당기간만큼의 이자소득을 얻을 수 있다.

세금도 적게 들어간다.

취득세와 등록세의 과세기준이 낙찰가이기 때문이다.

낙찰가격이 낮아 정상거래나 선순위세입자가 없을때 보다 세금이 적다.

<>세입자가 많은 물건 =세입자가 많으면 겁부터 먹거나 응찰을 꺼린다.

명도가 힘들것으로 지레짐작하는 탓이다.

그러나 세입자 많은 물건은 권리분석에 충실하면 싸게 낙찰받을 수 있다.

일반적인 경매물건보다 유찰횟수가 많아서다.

모든 세입자는 <>선순위임차인 <>최우선변제대상임차인 <>배당요구 임차인
<>무단점유임차인 <>위장전입자 <>명도대상임차인 등으로 분류된다.

최우선변제대상이란 보증금이 소액에 해당돼 순위가 뒤져도 일부금액을 받을
수 있는 세입자다.

배당요구임차인이란 낙찰대금에서 채권자 순위대로 받아가는 세입자다.

또 무단점유 임차인이나 위장전입자는 배당에 참가할 권리가 없다.

명도대상임차인은 약간의 이사비만 주면 내보낼수 있기 때문에 시간이 약간
소요될뿐이다.

특히 다가구주택의 경우 세입자가 많아 권리행사에 지장이 있을 것 같지만
실제로는 문제없이 해결되는 경우가 많다.

< 백광엽 기자 kecorep@ >

( 한 국 경 제 신 문 1999년 6월 9일자 ).