[ 건축물 용도변경 ]

지난 5월 정부의 건축법 개정이후 용도변경에 대한 문의가 늘고 있다.

어떤 분이 그린벨트에 위치한 버섯재배사를 음식점으로 바꾸고 싶은데
관할 구청에서는 용도변경을 불허해서 해결방법을 문의해왔다.

평택의 어떤 분은 창고로 쓰이는 2층을 기원으로 용도 변경하고 싶은데
신고수리가 거부됐다고 한다.

어느 목사님은 택지개발촉진법에 의해 분양된 유치원의 일부를 임시로
쓰다가 이제는 합법적으로 사용하기 위한 용도변경 절차를 물어왔다.

현재 운영하고 있는 소매점을 자동차 수리점으로 바꾸려 했으나 여의치
않아서 문의를 해온 분도 있다.

용도변경을 허가제에서 신고제로 바꾼 이유는 크게 두가지로 이해된다.

우선 행정절차상의 번거로움을 줄이기 위한 것이다.

또 부동산 소유자들이 자유롭게 건축물을 이용할 수 있도록 하기 위해서다.

일반적으로 업무시설에서 근린생활시설로의 용도변경은 흔히 있는 일이다.

그러나 변경후 주차장법 등 관계법령이 개정되면 원상복구가 불가능해지는
문제가 있다.

그래서 건축물 대장은 변경하지 않고 불법으로 영업하는 사례가 빈발,
차라리 기재변경 대상을 최소화해 사용자의 편의를 확대하자는 취지도 있다.

용도변경이 마냥 쉬워졌다고 생각하는 사람이 많다.

그러나 여전히 불허되는 사항들도 있다는 사실을 염두에 둬야 한다.

포괄적인 의미에서 완화가 됐다는 의미이지 모든 규제들이 다 풀린 것은
아니다.

꼼꼼하게 분석하고 확인한후 투자해야 한다.

무작정 용도변경이 된다는 얘기만 믿다가는 낭패를 볼 수 있다.

버섯재배사는 지목이 대지가 아니라도 신축할 수 있다.

따라서 대지가 아닌 곳에 건축된 버섯재배사는 다른 용도로 변경하기에는
곤란한 건축물이다.

기원을 용도변경 하려면 정화조 시설을 제대로 갖췄느냐, 아니냐가
관건이다.

기원은 다른 어떤 시설보다도 정화조 설치요건이 까다롭다.

일반음식점보다도 설치요건이 엄격하다.

그런데 지하층이 없는 건물 1층에 정화조시설을 매설해 놓은 건물은
용도변경이 어렵다고 봐야 한다.

유치원을 교회시설로 바꾸는 문제는 건축법이 아니라 택지개발촉진법에
걸려서 문제다.

택지개발촉진법에 적합한 용도변경은 무방하지만 그외의 시설로는 용도변경
이 불가능하다.

자동차수리업을 하고 싶다는 분은 지자체의 용도지역별 입지기준을 확인해
봐야 한다.

어느 지역에는 허가가 되지만 그렇지 않은 경우도 있다.

최근 저금리상황 때문에 여유자금을 부동산으로 돌리려는 사람들이 많다.

그러나 매입하더라도 그 부동산에 현행법상 문제가 생겨 고민하는 사례도
많다.

오는 7~8월께 서울시 건축조례가 개정되고 각 지자체의 조례들도 바뀌게
된다.

각 자치구 조례가 없어지고 통합고시되기 때문에 각 자치구가 규제하던
내용들이 대폭 완화될 것이다.

그렇게 되면 또 한차례 건축법과 관련된 재테크 열풍이 불 것으로 예상된다.

부동산시장은 증권시장 보다 명료하다.

그러나 투자액 이상의 수익을 올리기 위해서는 면밀한 입지조건에 대한
분석이 필요하다.

또 효과적인 컨설팅 서비스를 제공하는 전문가와의 사전검토는 필수적이다.

< 서용식 수목건축 대표 >

( 한 국 경 제 신 문 1999년 6월 21일자 ).