반포지구는 한강을 끼고 이수교와 고속터미널 일대에 걸쳐 있는 저밀도
아파트단지다.

ha(3천25평)당 가구수가 80.3가구로 다른 저밀도지구(1백32~1백62가구)의
절반수준이다.

용적률도 85.5%로 낮다.

전용면적 18평 이하의 소형평형이 전체의 33%에 그쳐 전반적인 사업 추진
속도는 더딘 편이다.

가장 적극적으로 재건축에 나서는 곳은 주공1~3단지다.

<>현황 =34만평의 부지에 8개 단지 2백43개동 9천20가구가 들어서 있다.

반포지구에선 주공1단지(3천8백6가구)중에서도 22평형(1천4백90가구)만
시공사를 선정한 상태다.

나머지 아파트들은 재건축 동의서를 받고 있다.

아예 추진위원회를 구성하지 않는 곳도 있다.

이 곳은 지하철 3호선과 고속터미널을 끼고 있으며 반포대교 동작대교
올림픽대로 등으로 바로 연결돼 교통여건이 좋다.

한강이 바라보여 전망도 뛰어나다.

그러나 한강변에 있는 것이 약점으로 작용해 서울시의 경관심의에서 층고
제한이 엄격하게 적용될 가능성도 있다.

<>개발기본계획 =한강이 바라보이는 점을 활용해 환경친화적인 주거단지로
개발된다.

단지와 한강변 사이에 녹지공간을 두고 단지별로 소공원을 1개 이상 조성할
예정이다.

동별 스카이라인도 파도형으로 꾸며진다.

기존 유수지에 생태공간도 조성할 방침이다.

계획안대로라면 이 지구는 지금의 9천20가구에서 48.7% 늘어난 1만3천4백
15가구가 건립된다.

인근에 학교시설이 충분해 학교를 새로 짓지 않는 대신 도로용지와 공원
용지를 늘려잡았다.

도로용지는 전체면적의 8.1%인 2만7천5백평, 공원용지가 2만평(5.8%)으로
설계돼 있다.

<>추진일정 =주공1단지 남쪽(3주거구역)의 22평형 1천4백90가구가 가장
먼저 재건축 시동을 걸었다.

지난 95년 현대건설과 대림산업을 시공사로 선정했다.

이주비로는 무이자 7천만원과 유이자 1천5백만원을 지급키로 가계약된
상태다.

대지지분은 20평이다.

이르면 오는 11월부터 이주를 시작해 내년중반께 착공, 2003년6월 준공될
예정이다.

세입자들과도 조합이 인가되면 이주한다는 특약이 맺어진 상태여서 사업
추진이 원활할 것으로 보인다.

주공2단지(5주거구역)와 신반포지역에 있는 주공3단지(6주거구역)는 오는
9~10월께 조합 창립총회를 열고 시공사를 선정할 계획이다.

3구역과는 1~2년의 시차를 두고 입주할 전망이다.

대지지분은 5구역 18평형이 18평, 25평형이 25평이며 6구역은 16평형이
20평, 25평형이 32평이다.

중대형 평형으로 구성된 나머지 단지는 소형평형 의무비율이 풀리지 않는한
재건축 추진이 가시화되기는 어려워 보인다.

<>투자분석 =현재 주공1단지 22평형의 매매가는 2억9천만원, 전세가는
7천만원선이다.

매매가에서 전세금을 뺀 금액은 2억2천만원으로 4년후 입주를 가정한 금융
비용은 약 9천만원.

48평형 배정에 따른 추가부담금은 1억7천만원 정도로 예상된다.

결국 재건축 전의 아파트를 구입해 48평형을 장만하는데 모두 5억5천만원이
들어가는 셈이다.

3년전에 입주한 인근의 한신타워아파트 50평형 시세와 비슷하거나 많게는
평당 2백만원 수준의 시세차익이 남는다.

다만 이는 사업이 계획대로 추진됐을 때를 가정한 것이다.

<>투자포인트 =재건축사업은 이주를 시작해 입주하기까지 4년 이상 걸리는게
보통이다.

때문에 금융비용을 줄이려면 사업추진이 빠른 곳을 고르는게 바람직하다.

계약하기 전에 반드시 조합을 방문해 조합원자격과 대지지분을 확인해야
한다.

투자시점은 안전진단과 조합설립인가가 끝난뒤 사업승인이 떨어지기 직전이
좋다.

사업인가가 나고 이주비가 나오는 시점에 투자하면 수익은 좀 줄어들지만
더 안정적이다.

< 손희식 기자 hssohn@ >

( 한 국 경 제 신 문 1999년 8월 4일자 ).