임대주택사업이 유망한 부동산 투자대상으로 다시 주목받고 있다.

저금리와 전세값 강세로 사업여건이 좋아진데다 이번에 사업자 등록범위가
5가구에서 2가구로 대폭 완화됐기 때문이다.

한마디로 임대주택 사업을 벌일만한 최적의 환경이 조성된 셈이다.

임대주택사업의 매력은 매달 일정한 고정수입을 확보할 수 있고 집값
상승에 따른 시세차익을 노릴수 있다는 점이다.

여기에 취득 등록세 감면 및 양도소득세 면제 등 각종 세제혜택까지 받을수
있다.

사업대상도 기존 급매물부터 분양권 미분양아파트에 이르기까지 다양하다.

앞으로도 시중금리가 안정세를 지속하고 전세값이 강세를 보일 것으로
전망돼 여유자금이 있는 투자자들은 적극적으로 임대주택사업을 벌여 볼만
하다.

<> 투자유망 아파트 =지하철과 가까운 역세권아파트가 투자성이 높다.

유동인구가 많아 매물소화가 잘되고 매매가대비 전세금비중이 높기 때문
이다.

이들 아파트중엔 전세금액이 매매가의 60%를 웃돌고 저리융자가 끼어 있는
경우가 많아 실제 투자비용도 적은 편이다.

기존 아파트중에선 여러개의 지하철노선이 겹치는 환승역 주변의 대단지를
고르는게 바람직하다.

내년말 완공될 2기지하철(6,7,8호선) 역세권아파트중에는 아직 저평가된
곳이 상당수 있다.

서울에선 강남구 개포동, 양천구 목동, 노원구 상계동, 강서구 가양동
일대가 유망사업지로 꼽힌다.

중대형보다는 소형아파트를 고르는 것도 중요하다.

지난 1년동안 주택값이 하락할때도 소형아파트는 상대적으로 낙폭이 적고
임대하기가 수월했다.

환금성과 투자안정성 측면에서 대형아파트보다 낫다.

신규주택의 경우 세제혜택의 폭이 넓어 경험이 많지 않은 투자자들이 매입을
고려할만하다.

새 아파트는 수도권의 택지개발지구가 괜찮아 보인다.

2~3년전 분양가로 살 수 있는데다 본격적으로 입주가 시작되면 아파트값
상승탄력이 높아서다.

특히 임대사업자에 한해 주택업체들이 분양가인하 및 저리대출 조건을
제시하는 미분양아파트를 주목할 필요가 있다.

<> 운용요령 =전세보다는 월세가 유리하다.

시중금리는 연 10% 미만에서 하향안정세를 보이는 반면 월세금리는 관행상
월 2부를 받고 있다.

전세보증금중 일정금액을 월세로 돌리면 그만큼 수익률이 높아진다.

5천만원짜리 전세아파트의 경우 보증금 3천만원에 월 40만원을 받을 수
있다.

계약만료시 목돈을 상환해야 하는 부담도 덜고 매달 고정수입을 확보할수
있어 일석이조다.

매매가대비 전세금 비중이 높은 아파트를 고르는 것도 고려해야 한다.

가격이 낮은 아파트만을 고집하지 말고 지하철역에서 걸어서 10분안에
있는 물건을 구입하는 것이 바람직하다.

전세값 비중이 매매가의 70% 이상에 형성돼 있는 아파트들은 대부분 이같은
조건을 충족시킨다.

아파트 가격이 추가상승할 가능성이 높고 급할때 제값을 받고 처분하기가
쉽다.

< 유대형 기자 yoodh@ >

( 한 국 경 제 신 문 1999년 8월 21일자 ).