원룸주택과 다가구주택 신축바람이 다시 불고 있다.

또 단독주택을 원룸.다가구 주택으로 개조하는 사례도 늘어나고 있다.

이는 임대가격이 올라 원룸.다구구주택의 채산성이 좋아진데다 지난 5월부터
단독주택의 용도변경이 자유로워졌기 때문이다.

평당 임대가격이 3백만원을 웃도는 강남일대에선 지은지 오래된 단독주택을
헐고 원룸이나 다가구주택으로 다시 짓는 사례가 많다.

관련업체엔 사업의뢰와 문의건수가 예년보다 2배이상 증가했다.

당분간 전세값 강세가 지속되고 임대전망이 밝아 단독주택 소유자들은 이에
관심을 가질만하다.

하지만 수익성이 뒷받침되는 지역은 한정돼 있다는게 전문가들의 지적이다.

사전에 주변 임대가 및 투입비용을 조사, 수익성을 꼼꼼히 따져본후
실행하는게 바람직하다.

<> 신축 =임대시세가 높은 지역에선 신축을 고려할만 하다.

평당 임대가격이 평당 공사비(2백50만원)를 웃돌아야 사업성이 있다.

투입비용 대 수입비율이 최소한 1대1.3을 넘어야 한다.

이같은 조건을 충족시키는 지역은 강남구 논현.대치동, 서초구 방배.서초동,
송파구 석촌.방이동, 동작구 흑석.사당동일대다.

이들 지역중 지하철역에서 걸어서 5~10분 거리에 있는 곳이라면 신축을 해도
승산이 있다.

대지면적을 따져보는 것도 중요하다.

가구당 주차대수가 0.7대이상이어야 한다.

최소한 80평이 넘어야 주차장 설치기준을 충족시키고 수익을 얻을 수 있다.

4m이상의 도로에 접해 있고 마당이 넓은 곳이면 금상첨화다.

이밖에 대지모양이 반듯하고 용적률을 1백80%이상 확보할 수 있어야 한다.

또 실제 공사비의 70%이상은 조달이 가능한 상태에서 시작해야 무리없이
일을 끝낼 수 있다.


<> 리노베이션 =평당 임대가격이 3백만원을 밑도는 지역에선 신축보다
리노베이션이 낫다.

강북의 역세권과 신촌 홍대 성신여대 경희대 고려대 주변 등이 유망지역이다

강남에 비해 임대가격이 낮지만 임대수요가 풍부하고 월세비중이 높은게
장점이다.

그러나 이 경우에도 수익성을 따져봐야 한다.

투자비용이 예상 임대수익의 70%를 넘지 않아야 한다.

1억원의 임대수입이 나올 경우 공사비가 7천만원 이하여야 한다는 뜻이다.

건물의 노후정도와 자금사정에 맞게 개조범위와 공사비를 책정해야 낭패를
보지 않는다.

<> 체크포인트 =임대를 쉽게 하고 가격을 높게 받으려면 주변건물과 차별화
시켜야 한다.

주차공간을 최대한 넓히고 통신망을 설치하는게 좋다.

서비스면적을 확보하는 것도 필요하다.

발코니나 수납공간이 충분하면 작은 평형이라도 경쟁력이 있다.

지하층은 가급적 들이지 않는게 좋다.

공사단가에 비해 임대가가 낮은데다 수요자들의 선호도가 떨어지는 탓이다.

세제혜택도 염두에 둘 필요가 있다.

임대주택사업자로 등록하면 전용면적 18평이하 신축주택에 한해 취득.등록세
를 전액면제 받고 5년후 팔때에도 양도소득세를 내지 않는다.

월세 비중이 높고 세제혜택도 받을 수 있는 소형평형 위주로 짓는게 유리
하다는 의미다.

02)578-3777

< 유대형 기자 yoodh@ >

( 한 국 경 제 신 문 1999년 9월 14일자 ).