택지 개발등 공공사업을 위한 토지수용이 최근들어 활발히 이뤄지고 있다.

수용대상 땅을 갖고 있는 사람입장에선 보상가격에 이의를 제기할 수 있어도
수용자체를 거부할 수 없다.

문제는 토지수용의 대가로 받은 보상금도 세법상 부동산 양도에 따른 소득
으로 본다는 점이다.

양도소득세를 물어야 한다는 얘기다.

비록 소유자 의사와 무관하게 거래가 이뤄졌다는 점에서 세금의 일부를
감면해주긴 해도 토지수용 보상금에도 절세전략이 필수적이라고 할 수 있다.

토지수용과 관련, 보상계약을 맺기 전에 짚고 넘어가야 할 내용을 알아본다.

<> 절세전략 =가장 중요한 점은 보상계약을 맺기 전에 과연 양도소득세가
나오는지, 또 내야 한다면 얼마나 되는 지 따져봐야 한다.

계약을 맺고 부동산양도신고를 하게 되면 세무서에선 관련 세금을 계산해
납부안내서를 내준다.

이 때부턴 절세전략을 짜기 어려워진다.

반드시 보상계약 이전에 세금을 줄일 수 있는 방안을 검토해야 한다.

양도세는 해당 부동산을 얼마나 갖고 있었는가에 따라 과세방법및 공제혜택
이 달라진다.

소유한 지 1년이내에 팔면 실제거래가격으로 세금을 계산한다.

2년이내 양도한 경우는 최고세율인 40%가 적용된다.

3년이 넘어야 장기보유특별공제를 받을 수 있다.

3년이상 5년미만은 양도차익의 10%를 세금부과대상에서 빼준다.

보유기간이 5년이상 10년미만은 15%, 10년이상은 30%를 공제해준다.

따라서 계약을 맺기 전에 등기부상 보유기간을 따져본 다음 양도일자를
조정하는게 바람직하다.

보유한 지 1년이 넘은 땅은 기준싯가, 다시말해 개별공시지가를 기준으로
세금을 계산하게 된다.

그런데 공시지가는 매년 6월말에 새로 고시된다.

수용당시 시점에서 개별공시지가가 어떻게 될 것인가 감안한 다음 계약을
해야 세부담을 줄일 수 있다고 전문가들은 조언한다.

토지수용사업을 고시한 날로부터 2년 이전에 산 땅을 수용당하는 경우
현금보상은 25%, 채권보상은 35%의 양도세 감면혜택이 주어진다.

채권으로 보상금을 받으면 현금보상보다 세금을 10%포인트 줄일 수 있다.

물론 채권을 할인해 현금화할 때 할인액만큼 손해를 보지만 당장 현금이
필요하지 않을 땐 채권보상을 고려할 만하다.

양도세는 기준싯가로 계산해 양도당시 실거래시세를 완전히 반영하지
못하는 맹점이 있다.

실거래가격은 손해를 봤어도 기준싯가로 계산된 양도소득세를 낼 수도 있다.

이땐 양도신고시 실거래계약서를 첨부해 세금을 다시 계산해주도록 관할
세무서에 요청해야 한다.

규모가 큰 여러 필지의 토지는 나눠서 양도하는게 유리할 수 있다.

소득세법상 매년 발생한 양도소득을 모두 합산해 세금을 매기는 동시에
각종 감면한도도 해마다 적용하도록 돼 있다.

부동산 수용은 매년 1억원한도내에서, 8년이상 자경농지는 매년 3억원까지
소득세를 감면해준다.

다시말해 수용당할 땅을 반으로 나눠 올해 계약하고 나머지는 내년에 계약
하면 세금감면을 2배 더 받게 된다.

보상계약을 연기하기 어려우면 보상금 이의신청등 합법적인 방법을 통해
양도시기를 다음해로 넘기는 방법도 있다.

부동산 양도신고를 하게 되면 자진신고에 따른 세액공제(5%)를 받을 수
있다.

등기부상에 3년이상 보유한 주택이나 8년이상 보유 농지는 양도신고를 꼭
할 의무는 없으나 양도자가 굳이 하고싶다면 양도신고를 할 수 있다.

가급적 자진신고를 통해 세액공제를 받는게 낫다.

<> 보상후 사후처리 =수용 또는 철거된 소유부동산을 대체하는 물건을 샀을
땐 취득세와 등록세를 낼 필요가 없다.

단 보상계약일이후 대체부동산을 계약하거나 보상금을 받은 날로부터 1년
안에 부동산을 산 경우에 한한다.

또 종전 부동산 가액의 합계액을 넘지않아야 혜택을 받을 수 있다.

고급주택을 취득하거나 부재부동산 소유자에겐 이같은 혜택이 없다.

따라서 토지보상계약을 체결하면 양도세 감면용및 취득 등록세 감면용 수용
확인서를 받아놓을 필요가 있다.

거액의 보상금을 주의깊게 관리할 필요도 있다.

돈을 어떻게 할 지 몰라 가족들이 나눠갖게 되면 증여세라는 뜻하지않은
복병을 만날 수 있다.

통상 부동산을 팔거나 토지보상금을 받으면 일정기간동안 과세관청에서
이를 사후관리한다는 점을 기억해야 한다.

그 기간은 세금을 매길 수 있는 이른바 과세제척기간동안이다.

실제로는 지역에 따라 또는 사후관리대상 인원에 따라 다르게 마련이다.

거액의 보상금을 받는 경우 적어도 5년동안 원금만이라도 본인 명의로
유지하는게 증여세를 피할 수 있는 길이라고 전문가들은 조언하고 있다.

<> 올 7월이후 수용은 부동산양도신고대상 =올 상반기까지만 해도 토지
수용의 경우 부동산 양도신고대상에서 빠져있었다.

별도의 신고없이도 소유권이전이 가능했다.

그러나 올 7월이후부턴 신고대상에 포함됐다.

수용을 당해도 관할 세무서에 양도신고 확인서를 받아 사업시행자에게 내야
한다.

부동산양도신고서식은 세무서와 우체국에 가면 구할 수 있다.

이 서식과 등기부등본 토지대장 건축물 관리대장및 토지수용 확인원등의
서류를 첨부해 신고하면 된다.

양도신고를 마치면 세무서는 내야할 세금을 계산해 납부안내서를 내준다.

세금은 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월안에 내야 된다.

이 경우 납부세액의 15%를 신고세액 공제로 덜어준다.

부동산신고시 주의할 점은 신고와 동시에 세금이 곧바로 계산되므로 8년이상
자경농지 등 세금감면을 받는 사람은 이 사실을 반드시 알려 세금산출에
반영되도록 해야 한다는 점이다.

< 송재조 기자 songja@ >

( 한 국 경 제 신 문 1999년 10월 11일자 ).