갖고 있던 주택을 다른 사람에게 팔아 차익을 남겼으면 양도소득세를 내야
하는게 원칙이다.

하지만 예외가 있다.

1가구 1주택자가 대표적이다.

1가구 1주택자란 3년 이상 주택 한채만을 갖고 있는 세대를 말하는 것이다.

이같은 요건에 해당되는 사람은 자신의 집을 팔아 차익을 얻었어도 그에
따른 세금을 낼 필요가 없다.

그럼 각자 집을 한 채씩 갖고 있는 1가구 1주택자끼리 결혼을 하는 바람에
집이 두채가 된 경우엔 어떻게 될까.

또 1가구1주택자가 상속을 받는 바람에 집이 하나 더 생겼을 때 세금문제는.

다른 지방으로 이사를 가기 위해 새 집을 샀을 경우에 세금문제는 어떻게
풀어야 하나.

또 상속받은 분양권에 대해서는 양도세를 면제받을 길이 없을까.

이런 문제들에 대해 궁금해 하는 독자들이 많은데 이번 기회에 자세히
알아두자.

<> 결혼으로 인한 1가구2주택 =결혼으로 1가구2주택이 된 경우엔 그 중 한
채를 결혼한 날로부터 1년 이내에 팔면 양도세를 면제받을 수 있다.

단 주택을 파는 날 현재 두 주택 모두 보유기간이 3년이 지나 양도세 과세
대상에서 제외돼 있어야 한다.

이렇게 비과세 혜택을 받고 한 채를 팔고 나면 나머지 주택 한 채는 언제
팔건 상관없이 양도차익에 대한 세금문제를 고민할 필요가 없어진다.

결국 1가구 1주택자였다가 결혼으로 집을 두 채 보유하게 된 경우 조금만
신경쓰면 두 채 모두 양도세를 내지 않고 팔 수 있는 것이다.

<> 직계존속 봉양을 위한 1가구2주택 =1가구 1주택자로서의 요건을 갖춘
이가 부모나 장인 장모를 모시기 위해 세대를 합친 경우에도 양도세를
면제받을 수 있는 길이 있다.

여기서 말하는 직계존속은 만60세(여자는 55세) 이상의 아버지 어머니 장인
장모 등이다.

이같은 경우에는 양 쪽 세대를 합친 날로부터 1년 이내에 한채를 팔면
양도세를 내지 않아도 된다.

단 양도일 현재 두 주택 모두 보유기간이 3년이상이어야 한다.

나머지 집 한채는 언제 팔건 비과세다.

<> 이사로 인한 일시적 1가구2주택 =집을 사서 이사를 가는 경우엔 보통
이사갈 집을 먼저 사놓고 살던 집을 나중에 팔게 마련이다.

그런데 그동안 살던 집이 팔리지 않아 일시적으로 2주택이 되는 경우가
종종 있다.

이 때는 종전부터 갖고 있던 주택을 새 주택을 산 날로부터 2년 이내에
남에게 넘기면 양도세를 안 내도 된다.

단 양도일 현재 종전주택의 보유기간이 3년 이상이어야 하는 것은 다른
케이스와 같다.

여기서 "양도일 현재"라는 말에 주목할 필요가 있다.

종전주택의 보유기간이 3년 미만인 상태에서 새 집을 샀더라도 종전 주택을
파는 시점에 3년 이상이 된 경우엔 1가구1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다는
뜻이다.

<> 상속으로 인한 1가구2주택 =무주택자 또는 집 한채를 갖고 있는 가구가
상속을 받아 집 한채를 더 취득하게 된 경우 상속주택은 언제 양도하건
상관없이 무조건 비과세된다.

물론 집을 넘겨준 사람이 집을 한 채만 갖고 있어야 한다.

원래 갖고 있던 주택은 상속받은 주택이 없다고 가정하고 비과세여부를
따진다.

즉 해당가구가 원래 갖고 있던 주택이 한 채밖에 없었고 이런 상태가 3년
이상 계속된 경우 비과세된다는 의미다.

두 채 이상의 주택을 상속받은 경우엔 다음 순서에 따라 선정되는 주택 한
채만 상속주택으로 간주해 세금을 나오게 된다.

첫째 상속주택 중 보유기간이 가장 긴 주택.둘째 보유기간이 동일한 주택이
두 채 이상일 때는 피상속인(사망한 사람)의 거주기간이 가장 긴 주택.

셋째 거주기간도 동일한 주택이 두 채 이상인 경우 상속개시 당시 피상속인
이 거주한 주택.

넷째 이같은 세가지 요건으로도 판단할 수 없는 경우엔 기준싯가가 가장 큰
주택 등의 순이다.

여러 사람이 공동으로 주택 한 채를 상속받은 경우엔 상속지분이 가장 큰
사람에게 상속된 것으로 간주하게 된다.

다시말해 이 사람에게만 양도세를 면제해주는 혜택이 돌아간다는 얘기다.

상속지분이 가장 큰 상속인이 두 명 이상일 때는 상속받은 주택에 거주하는
자, 호주승계인, 최연장자 등의 순으로 상속주택의 소유자를 가리게 된다.

<> 분양권 상속인 경우에도 1가구1주택 혜택 가능 =주택이 아니라 아파트
분양권을 상속받은 경우에도 상속받은 분양권에 대해 세금을 내지 않을 수
있는 길이 있다.

그러나 주택을 상속받았을 때와는 요건이 다르다.

상속받은 주택은 언제 팔건 비과세요건만 갖추게 되면 세금 부담이 없어진다

반면 아파트 분양권은 반드시 그렇지 않다.

분양권을 파는 날 현재 갖고 있는 주택이 한 채도 없는 상황이어야 비과세
혜택을 받을 수 있기 때문이다.

따라서 집 한채를 갖고 있는 사람이 분양권을 상속받았으면 먼저 집부터
팔고 분양권은 무주택인 상태에서 팔아야 세금부담을 없앨 수 있다.

< 김인식 기자 sskiss@ >

[ 1가구 2주택이라도 비과세되는 경우 ]

(사례 - 비과세방법)

<> 이사를 가기 위해 일시적으로 2주택 - 새주택 취득일로부터 2년이내에
종전 주택 매각

<> 상속을 받아 2주택 - 상속 받은 주택 양도시기 관계없이 비과세

<> 한 울타리 안에 2주택 - 두 채 모두 한 가구가 주거용으로 사용하고
있으면 비과세

<> 집을 사간 사람이 등기 이전을 하지 않아 2주택 - 매매계약서 등으로
종전 주택 매각 사실 확인되면 비과세

<> 직계존속 봉양을 위한 2주택 - 가구 합친 날로부터 1년내에 1주택 매각

<> 결혼으로 인한 2주택 - 결혼한 날로부터 1년니애 1주택 매각

<> 농어촌주택 포함 2주택 - 농어촌 주택(서울.인천.경기 제외)외 주택을
3년 이상 보유하다 매각

( 한 국 경 제 신 문 1999년 10월 11일자 ).