내집마련에도 "라이프싸이클"이 있다.

예비부부에겐 전세집 마련이 가장 큰 준비다.

몇년 착실히 돈을 모아 작은 아파트를 분양받으면 드디어 내집의 꿈을
이루게 된다.

자녀들이 커가면 좀 더 넓은 집으로 이사가야 한다.

요즘 금융기관에서 대출받기가 쉬워졌다지만 무리하게 돈을 빌려쓸 경우
기본적인 생활마저 흔들릴수 있다.

내집마련의 단계별로 전세자금, 주택구입자금, 중도금대출등 주택자금대출의
이용방법과 재테크 요령등을 알아본다.

<> 사례 1 : 올 11월에 결혼을 앞둔 나신혼씨.

주택부금에 가입해 내집마련을 위해 나름대로 착실히 돈을 붓고 있다.

연봉은 약 3천만원.

지금까지 모아둔 돈이 3천만원정도인데 신혼집을 구입하기에는 부족해
은행에서 전세자금대출을 받을 생각이다.

<> 전세자금대출 =신혼초기는 자녀가 출생해 저축여력이 떨어질 때를 대비해
단기계획을 세워야 하는 시기다.

나씨의 경우 관리비등이 적게 드는 18~24평의 소형아파트를 전세로 구하고
부족자금은 은행의 전세자금대출을 이용한다.

대부분 은행들이 단골고객들에겐 대출금리를 깎아주기 때문에 평소 주거래
은행을 만들어 두는게 유리하다.

주택은행의 경우 만 20세이상 세대주거나 배우자면 전세자금대출을 이용할
수 있다.

나씨는 전세자금대출 신청액이 3천만원이내라면 연대보증인이 없어도 된다.

연간 소득범위내에서 주택금융신용보증서로 해결할수 있다.

보증서를 받을 때는 보증금액의 연 0.3%의 수수료로 내야 한다.

새로 입주하는 아파트처럼 미등기인 공동분양주택을 임차하는 경우에도
전세자금을 빌릴 수 있다.

하지만 6개월이상 미등기 아파트는 대상에서 제외된다는 점에 유의한다.

대출이자를 연 10.25%로 가정할 경우 나씨가 5년제로 3천만원을 대출받으면
매월 64만원을, 1천만원을 대출받으면 21만원을 갚아야 한다.

연소득이 2천만원이하인 무주택 근로자라면 대출금리가 연 7.75%인 평화은행
의 전세자금대출을 이용하는 것이 유리하다.

최고 3천만원까지 빌려쓸수 있다.

<> 사례 2 : 이장만씨는 중소기업에서 8년째 근무하고 있다.

4인가족의 가장이며 연봉은 3천6백만원.

최근 전세집의 계약이 만료돼 이번 기회에 내 집을 사려고 한다.

전세보증금은 8천5백만원.

주식과 예금등을 현금화하면 4천만원정도가 된다.

마침 프리미엄이 거의 없는 신규아파트를 찾았다.

분양가는 1억6천5백만원.

<> 주택구입자금대출 =자기 자금이 3분의2정도이고 나머지는 매월 갚아나갈
수 있는 범위내에서 대출받을수 있을 때 시도하는 것이 좋다.

이 씨의 경우 전세보증금과 현금자산을 합하면 1억2천5백만원으로 집값에
비해 4천만원이 부족하다.

부족분에 대해 30년짜리 장기대출을 받는다면 대출이자가 연11%라고 가정할
경우 매월 37만원정도만 갚으면 된다.

구입자금대출은 이미 건축돼 소유권보존등기가 끝난 주택일 때 이용할 수
있다.

대출과 관련된 예금에 미리 들어놓으면 보다 유리해진다.

대출은 계약 체결일로부터 소유권이전후 12개월(주택금융보증서를 이용하는
경우에는 3개월이내)안에 신청해야 한다.

소유권이 이전되기 전에 신청하려면 토지및 건물 등기부등본, 토지및 건물
등기권리증, 인감증명서및 도장, 매매계약서, 주민등록등본, 주민등록증,
매도인인감증명서, 매도인 주민등록등본을 준비해야 한다.

<> 사례 3 : 싯가 1억6천만원짜리 32평형 아파트에 살고 있는 박주택씨는
최근 42평짜리 아파트를 2억3천만원에 분양받았다.

갖고 있는 현금으로 계약금 2천3백만원을 치뤘다.

잔금은 현재의 집값과 2년후 만기가 되는 적금 3천만원으로 치르고 부족한
돈은 대출받을 계획이다.

<> 중도금대출 =박씨의 경우 집값 1억6천만원, 미래의 현금자산 3천만원,
계약금 2천3백만원을 합쳐 2억1천3백만원을 자기돈으로 충당할 수 있다.

4천5백만원이 부족하다.

중도금대출을 이용하면 큰 어려움이 없겠지만 입주때까지 많은 돈을 동원
해야 한다.

중도금대출은 공동주택을 분양받아 분양계약을 체결한 사람, 조합주택
조합원, 분양주택 전매로 계약을 승계한 자등이 이용할수 있다.

대상주택의 면적에는 제한이 없으며 신청시기는 계약 체결일로부터 분양대금
완납전까지다.

분양권을 산 경우는 계약체결일로부터 분양대금완납전이며 잔금만 남아도
가능하다.

대출금액의 95%는 처음 대출할때 예금계좌로 입금하는 것이 원칙이지만
분할대출도 가능하다.

나머지 5%는 주택및 대지에 대해 1순위 근저당권 취득후 지급한다.

< 박성완 기자 psw@ >

<> 도움말 양맹수 주택은행 마케팅 팀장

( 한 국 경 제 신 문 1999년 10월 22일자 ).