재개발아파트 지분투자에 관심을 갖는 수요자들이 적지 않은 것 같다.

실제로 서울시 동시분양에서 공급되는 아파트의 상당수가 재개발아파트다.

동시분양에 나오는 재개발아파트는 먼저 조합원에게 로열층이나 전망좋은
동에 배정된다.

때문에 인기지역에서 나오는 재개발아파트의 로열층을 잡기위해 재개발지분
에 관심이 모아지는 것이다.

또 재개발지분은 청약통장에 가입하지 않고도 구입할 수 있는 장점이 있다.

재개발아파트 지분에 투자하려면 비례율이란 개념을 충분히 이해하고
있어야 한다.

비례율은 투자손익을 판단할 수 있는 잣대이기 때문이다.

비례율은 재개발구역에 있는 토지와 건축물의 가치와 아파트를 건립하는데
드는 비용을 토대로 계산된다.

비례율을 구하는 공식은 아파트를 지은 후 대지 및 건물의 총액에서
총사업비를 뺀 금액을 아파트를 짓기 전 대지 및 건물의 총액으로 나누고
1백을 곱하면 된다.

예를 들어 재개발사업지로 지정된 구역의 대지 및 건물총액이 1천억원이고
총사업비는 7백억원, 사업완료후 대지 및 건물의 예상총액이 1천5백억원
이라면 비례율은 80%다.

산술적으로 비례율이 1백%라면 조합원은 추가비용 없이 재개발구역 지정
전에 살던 집보다 큰 평수의 아파트를 얻을 수 있다는 계산이 나온다.

비례율 80%, 대지지분 13평, 이주비 2천5백만원, 아파트를 짓고 난 후
33평형을 배정받을 수 있는 재개발아파트를 예를 들어 투자비용을 따져보자.

이 아파트의 지분시세는 5천4백만원이다.

그런데 이주비가 나오기 때문에 초기투자비용은 2천9백만원이다.

이 조합원의 대지와 건물가격을 따져 보니 1억원이 나왔다.

그리고 33평형 아파트의 조합원 분양가는 1억2천만원이란 계산이 나왔다.

비례율이 80%이기 때문에 이 조합원의 기준분양가는 8천만원이 된다.

조합원 분양가 1억2천만원에서 8천만원을 뺀 4천만원을 추가로 부담해야
하는 셈이다.

따라서 이 조합원의 총투자금액은 2천9백만원(초기투자비), 4천만원
(추가부담비용), 2천5백만원(이주비상환)을 더한 9천4백50만원이 된다.

서울에서 1억원에 못미치는 비용으로 33평형 아파트를 구하기는 어려울
것이다.

계산하는데 이해를 돕기위해 숫자를 대입했을 뿐이다.

재개발 지분에 관심있는 투자자라면 이런 계산법을 토대로 사업추진속도
금융비용 프리미엄 등을 감안, 투자를 결정해야 한다.

< 김호영 기자 hykim@ked.co.kr >

( 한 국 경 제 신 문 1999년 11월 29일자 ).