"세입자 많은 값싼 경매 다가구주택을 잡아라"

"세입자가 많은 값싼 경매 다가구주택을 잡아라"

경매시장에서 아파트는 높은 인기를 끌고 있지만 다가구주택은 일반인들이
피하는 경향이 있다.

세입자가 있어 권리분석이 까다로운데다 명도에 어려움이 예상되기
때문이다.

더구나 낙찰자가 부담해야 하는 선순위세입자가 있는 경우엔 유찰을
거듭하는 경우가 많다.

이처럼 여러번 유찰된 물건중엔 세입자의 전세보증금을 물어주고서도
수익을 남길 수 있는 물건이 적지 않다.

권리분석만 철저히 한다면 비인기종목인 다가구주택중에서도 유망물건을
고를 수 있다.

<>사례=지난 10월 초 서울지법 남부지원에서 낙찰된 다가구주택(사건번호
99-58006)엔 6명의 세입자가 있었다.

서울 영등포구 신길동에 있는 대지 31.3평의 지하 1층,지상 2층인
주택으로 감정가는 1억7천36만원이었다.

5회나 유찰돼 최저입찰가가 5천5백82만원으로 떨어진 상태였다.

이 주택의 낙찰가는 5천6백38만원. 전입일자가 최초근저당보다 앞선
선순위 세입자만 3명이었다.

이들 3명의 전세보증금은 모두 8천5백만원이다.

결국 낙찰자는 낙찰대금에 전세보증금을 합친 1억4천1백38만원에 집을
장만하게 됐다.

다른 2명의 세입자는 소액임차인이어서 1천2백만원씩 우선적으로
배당받게 된다.

낙찰자의 책임이 없는 나머지 1명에 대해선 명도를 위해 이사비 정도의
추가부담만 하면 되는 상태다.

이 물건은 지난해말 감정평가돼 감정가 자체가 시세보다 낮은 편이어서
추가부담을 감안하더라도 시세보다 30%가량 싸게 구입했다는 분석이다.

또 취득.등록세도 낙찰금액을 기준으로 내기 때문에 세금도 일반거래
때보다 훨씬 적다.

<>유망물건=서울 성북구 정릉동에 있는 대지 98평인 주택은 2회 유찰돼
오는 22일 서울지법 본원11계에서 입찰된다.

감정가는 3억1천4백95만원이지만 최저입찰가는 2억1백57만원으로
떨어졌다.

마포구 창전동의 대지 33평 주택도 오는 23일 서울지법 서부지원
경매8계에서 입찰에 들어간다.

감정가는 1억1천6백40만원이었고 최저입찰가는 7천4백50만원이다.

이같은 주택 경매물건들은 종로구나 성북구 강북구 마포구 등지에서
많이 나오고 있다.

<>주의사항=권리분석을 통해 낙찰자가 갚아줘야 할 전세금과 명도비용을
철저히 따져봐야 한다.

선순위 세입자의 확정일자가 최초근저당일보다 빠른 경우 낙찰자의
책임은 없지만 일단 임대보증금 부담을 감안해 입찰금액을 산정해두는
게 바람직하다.

이를 위해선 현장 주변의 중개업소에서 정확한 시세를 파악할 필요가
있다.

또 현장을 확인할 땐 적어도 4m 이상의 도로에 접해 있는지를 점검하고
주차공간이 있는지도 확인해야 한다.

지하철역에서 걸어서 10분 이내에 있는 역세권 물건을 노리는게 좋다.

신축할 계획이 있다면 값싼 낡은 집에 응찰하는게 유리하다.

손희식 기자 hssohn@ked.co.kr

( 한 국 경 제 신 문 1999년 12월 16일자 ).