경기는 올해 안정적인 회복국면에 들어설 전망이다.

금리는 여전히 한자릿수대를 유지할 것으로 보인다.

증시에선 인터넷 주식에 매주세가 집중되며 투자패턴이 달라지고 있다.

부동산 시장은 아직 침체에서 완전히 벗어나지 못하고 있지만 경제회복의
영향이 본격 반영돼 전반적인 상승국면이 이어질 것이란게 전문가들의
진단이다.

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서울및 수도권아파트를 중심으로 토지 상가 등의 분야에서 거래가 활성화될
가능성이 높다.

그러나 모든 부동산이 다같이 오르는게 아니다.

지역별 상품별로 가격상승폭이 크게 차이날 것이란 의견이 지배적이다.

올해 투자가 유망한 부동산상품으로는 임대주택사업 그린벨트내 토지,
재개발아파트, 분양권전매 등이 꼽힌다.

<> 임대주택사업 =주택을 임대해서 보증금이나 월세를 받는 사업이다.

정부는 주택공급확대와 전월세가격안정 등을 위해 임대주택사업을 적극 권장
하고 있다.

이에따라 지난해말 사업자등록요건을 5가구 이상 보유자에서 2가구이상
보유자로 크게 완화했다.

게다가 요즘은 매매가대비 전세가 비율이 70%대에 육박하는 소형아파트가
많다.

또 저금리 기조가 이어지고 있어 임대주택 사업여건이 좋아졌다.

서울 외곽지역 소형아파트 2가구는 1억원이하의 자금으로도 살 수 있다.

임대주택사업은 지역만 잘 선택하면 연12~13%의 안정적인 수익을 올릴 수
있다.

올해는 집값이 5%이상 오를 것으로 예상돼 임대료수입외에 시세차익을 얻는
것도 가능할 것으로 전망된다.

임대주택사업자에는 많은 세금감면혜택이 주어진다.

전용면적 18평이하 주택을 신축하거나 분양받아 임대주택사업을 하면 취득세
및 등록세가 전액 면제된다.

주택에 딸린 땅에 대한 종합토지세도 분리과세되며 되팔때 양도소득세
감면혜택도 받는다.

지하철과 가까운 역세권 소형아파트가 임대주택사업에 적합하다.

유동인구가 많아 매물소화가 잘되기 때문이다.

서울에선 강남구 개포동, 양천구 목동, 노원구 상계동, 강서구 가양동 등이
유망사업지로 꼽힌다.

<> 그린벨트 =전면재조정을 앞둔 그린벨트도 올해 주목해야 할 투자상품
이다.

그린벨트 해제지역의 윤곽이 드러나면서 거래도 늘어나고 있다.

그러나 해제소문이 도는 일부지역은 지난해 하반기부터 값이 크게 올라
매수하기 부담스러운 실정이다.

하지만 경매시장을 통하면 싼 가격에 그린벨트를 잡을 수 있다.

그린벨트 경매물건은 수도권에서 한달에 7백~8백여건이 나오고 있으며 그
가운데 20%정도는 투자성이 있다는게 전문가들의 의견이다.

그린벨트투자는 해제가능성이 높은 곳을 고르는게 가장 중요하다.

해제가 유망한 곳이라고 하더라도 너무 외지거나 진입도로가 없는 맹지 등
개발이 불가능한 땅은 피해야 된다.

택지개발지구에 인접한 그린벨트를 선택하면 무난하다.

취득목적에 맞게 개발할 수 있는지 여부도 확인해야 한다.

전원주택의 경우 건축법상 4m도로에 접해있어야 건축허가가 난다.

그린벨트는 투기우려 때문에 전구역이 토지거래허가구역으로 묶여 있어 투자
할 때 유의해야 한다.

<> 재개발아파트 =재개발아파트 투자여건이 좋아지고 있다.

서울시는 재개발사업 활성화를 위해 재개발구역내 시유지 불하대금을 연5%의
이율로 20년동안 분할상환토록 지난해 8월 시조례를 개정했다.

원래는 사업인가 당시 점유자는 연5%의 이율로 10년동안, 승계투자자는
연8%로 5년동안 각각 분할상환해왔다.

최초 점유자로부터 지분을 산 일반투자자의 경우 자금부담을 획기적으로
줄일 수 있게 된 것이다.

재정경제부도 국공유지 불하대금 납부기간을 10년에서 15년(연5%)으로
완화하는 내용의 국유재산법 개정안을 지난해 7월 입법예고해 올 하반기
무렵부터 시행할 계획이다.

또 국세청은 지난해부터 재개발.재건축조합원 입주권을 팔때 양도소득세를
면제해주고 있다.

지금까지는 1가구 1주택으로 3년 이상 보유해 양도세 면제대상이더라도
세금을 물려왔기 때문에 현금이 필요해도 팔지 못할때가 많았다.

지난해 6월부터는 재개발조합원에게도 주택금융신용보증서가 발급돼
분양가의 최대 80%까지 은행대출이 실시되고 있다.

재개발조합원은 시공사에서 담보를 설정하고 수천만원의 이주비를 지원하기
때문에 그간 대출제한을 받아왔다.

이같은 제도개선으로 재개발투자가 유망재테크 수단으로 자리잡을 것으로
보인다.

<> 분양권전매 =분양권전매는 지난해 3월부터 전면 허용돼 부동산시장에
숨통을 터준 상품이다.

"떴다방"과 복부인이 다시 등장하는 부정적 영향도 있었지만 아파트시장에
수요자들의 이목을 집중시키는 계기가 돼 지난해 주택경기부양에 큰 기여를
했다.

계약만 하고 나면 언제든지 분양권을 되팔 수 있게 됨에 따라 신규분양
아파트는 내집마련 수요자뿐만 아니라 시세차익을 노리는 사람들이 가장 선호
하는 투자대상이 됐다.

분양권시장은 기존아파트시장과 마찬가지로 지난해말부터 비수기다.

거래가 한산하고 가격도 약보합세다.

이때가 바로 분양권 전매를 통해 내집 마련을 마련하거나 시세차익을
노릴수 있는 적기다.

내년에는 집값이 물가 인상분을 웃도는 상승률을 기록할 것을 보는 전문가들
이 많기 때문이다.

분양권을 살때는 입지 여건이 중요하지만 시공회사의 브랜드가 시세에 큰
영향을 미친다는 점을 고려해야 한다.

또 주차장을 모두 지하에 배치하거나 우수한 통신기반시설을 갖추는 등
다른 아파트와 차별성이 있어야 투자성이 있다.

시기적으로는 입주 4~6개월을 앞둔 아파트가 좋다.

보통 입주 직전에 분양권 가격이 많이 오르기 때문에 한 차례 더 가격 상승
을 기대할 수도 있다.

< 백광엽 기자 kecorep@ked.co.kr >


( 한 국 경 제 신 문 2000년 1월 4일자 ).