한국주택저당채권유동화(주)가 오는 3월 국내에서는 처음으로 주택저당채권
(MBS)을 5천억원어치 발행한다.

정부도 중산.서민층의 재산형성을 위해 주택저당채권 제도를 활성화한다는
방침이어서 주택자금시장의 움직임에 관심이 집중되고 있다.

MBS(Mortgage Backed Securities)란 은행, 주택할부금융사 등의 주택대출
채권을 유동화전문회사가 매입해 이를 담보로 발행하는 채권이다.

대출해준 금융기관이 MBS를 직접 발행하기도 한다.

흔히 MBS 제도가 활성화되면 금융기관의 대출자금 여력이 풍부해져 대출금리
가 내린다고 한다.

또 MBS가 활성화되면 적은 자금으로도 집을 구입할 수 있어 주택수요가
늘어나 초기엔 집값이 오르지만 장기적으로는 집값이 내릴 것이라고 분석
하기도 한다.

그러나 채권금리가 두자릿수를 유지하고 소득에 비해 집값이 지나치게 비싼
우리 실정에 비추어 MBS에 대한 선진국들의 경험이 그대로 통할지는 의문
이다.

<> 주택자금 대출금리는 내려가나 =한국주택저당채권유동화(주)의 송길모
영업팀차장은 "MBS 제도가 활성화되면 장기적으로는 대출금리가 내려갈 수
있을 것"이라고 내다봤다.

하지만 당분간은 주택자금 대출금리가 쉽게 내려갈 것 같지 않다.

주택은행의 신기섭 자산유동화팀장은 "은행의 주택자금 대출금리가 9.75%
수준이어서 조달비용은 8% 이하여야 한다"면서 "그러나 현재 채권시장 금리
가 10%를 넘어서기 때문에 MBS 발행 자체가 어렵다"고 말한다.

대출금리보다 높은 금리로 MBS를 발행해 자금을 조달할 경우 역마진이
생긴다는 얘기다.

따라서 장기금리가 지금보다 2% 이상 인하돼야 은행의 MBS 발행이 가능해져
자금이 확충되고 대출금리가 내려갈 것으로 보인다.

한편 자금조달비용이 10~11% 수준인 주택할부금융회사들의 경우 MBS를 통해
자금을 조달할 유인이 있다.

한국주택할부금융사 문현식 상무는 "은행권보다는 대출채권을 매각할 유인
이 많지만 유동화회사가 얼마에 사주는냐가 문제"라고 말했다.

주택할부금융회사를 통해 주택자금을 빌리는 사람들은 장기금리가 안정이
되면 차입금리가 내려갈 가능성이 크다는 지적이다.

<> 집값은 올라가나 =내집마련정보사의 김영진 사장은 "MBS 시행 초기에는
집값이 올라갈 확률이 크다"고 전망했다.

집값의 30% 정도만 마련하면 나머지는 은행에서 대출받을 수 있어 전세
살고 있는 사람들의 수요가 늘어난다는 설명이다.

반면 MBS 제도 시행으로 집값이 오히려 약세를 보일 것이라는 전망도 나오고
있다.

LG경제연구원 김성식 박사는 "전세입자들이 구매수요자로 돌아서면서 전세
매물이 한꺼번에 늘어날 것으로 보인다"며 "이렇게 되면 임대료가 떨어지고
이는 다시 주택가격을 하락시키는 요인으로 작용할 수도 있다"고 말했다.

소득에 비해 과다한 원리금 상환부담 역시 주택수요 확대에 장애요인으로
꼽힌다.

김 연구위원은 "장기채시장이 활성화되어 있는 미국의 경우 월소득의 30%를
주택비용으로 지출하지만 우리는 월소득의 50%이상 지출해야 할 것"이라며
"월평균 1백50만원을 버는 중하위계층에서 70~80만원을 주택비용으로 지출
하기는 쉽지 않을 것"이라고 덧붙였다.

< 김병일 기자 kbi@ked.co.kr >

( 한 국 경 제 신 문 2000년 1월 31일자 ).