다음달말 선보이는 "주택저당채권(MBS)"은 국민주택기금을 기초로 나오는
안전한 상품이어서 장기 투자자들로부터 관심을 끌 것으로 보인다.

또 장기적으로 목돈을 들이지 않고도 내집을 마련할 수 있게 돼 주택시장에
큰 변화를 몰고 올 전망이다.

MBS발행기관인 "한국주택저당채권유동화(주)(KoMoCo)"가 3월말께 5천억원
규모의 MBS를 발행하는 것을 시작으로 연말까지 모두 1조4천5백억원어치를
선보일 예정이다.

그러나 이 제도가 정착돼 은행 주택할부금융사, 보험사등이 장기저리의
주택금융상품을 내놓기 까지는 상당한 시간이 걸릴 가능성이 높다.

채권금리가 높고 소득에 비해 집값이 지나치게 비싼 우리나라 실정에서
장기간 낮은 금리로 돈을 빌려주는 금융기관이 나타나지 않을 것이기
때문이다.

따라서 MBS제도를 이용, 집을 살 수 있는 시기는 빨라도 5년은 지나야 할
것으로 건교부는 내다보고 있다.

<>발행방식 =국민주택기금에서 주택건설자금으로 대출해준 채권(연리 9%,
1년 거치 19년 분할상환 조건)중 만기를 3~7년 앞둔 10만 계좌를 건교부가
유동화회사에 양도하고 유동화회사가 이를 담보로 발행한다.

발행된 MBS는 기관이나 개인투자자를 대상으로 매각한다.

매각대금은 유동화회사를 거쳐 국민주택기금으로 적립돼 내집 마련 수요자를
위한 국민주택 건립자금으로 다시 활용된다.

<>발행조건 =만기와 금리에 따라 모두 9종류가 있다.

만기는 6개월~6년, 금리는 연 8.5~10.56%까지가 있다.

만기가 짧을수록 금리가 낮다.

발행금리는 3년 만기 국고채 수익률을 기준으로 시장상황에 따라 조정된다.

회사채보다는 낮고 국공채보다는 높은 수준에서 결정될 것이라고 건교부는
설명했다.

이자는 3개월마다 국고채 금리를 기준으로 지급한다.

원금은 만기때 한꺼번에 받을 수 있다.

발행단위나 개인 매입한도는 기관투자자들을 대상으로한 마케팅활동후에
결정될 예정이다.

<>효과 =금융기관 입장에서 보면 주택자금을 대출해주고 담보로 잡은
주택저당채권을 직접 매각하거나 이를 근거로 증권을 발행해 유통시킴으로써
대출만기때까지 묶여 있는 자금을 돌릴 수 있어 금리를 낮출 여력이 생긴다.

주택대출금의 회전율이 높아지는 만큼 좀 더 많은 자금을 굴릴 수 있는
셈이다.

수요자 입장에서는 금융기관들이 경쟁적으로 장기저리 주택금융상품을
내놓기 때문에 좀더 좋은 조건으로 집을 살 수 있는 여건이 마련된다고
볼 수 있다.

채권 투자자들로서는 MBS가 안전성 있는 국민주택기금을 담보로 하기
때문에 채권회수가 쉬운 투자수단이 하나 더 생긴다는 이점이 있다.

<>주택시장 변화 =전세제도가 점차 사라질 것으로 전망된다.

주택수요자 입장에서는 목돈이 들어가는 전세집을 얻는 것보다는 집을 사는
것이 이익이 되기 때문이다.

LG경제연구원 김성식 박사는 "주택구입에 필요한 자금을 금융기관으로부터
장기저리를 끌어들일 수 있는 마당에 구태여 비싼 돈이 들어가는 전세집을
찾는 사람이 없을 것"이라며 "MBS제도를 이용하지 못하는 저소득층을 중심
으로 전세 대신 월세수요가 점점 증가할 것"이라고 예측했다.

주택가격은 장기적으로 떨어질 것이란 의견이 지배적이다.

건교부 관계자는 "전세입자들이 구매수요자로 돌아서면서 전세매물이
한꺼번에 늘어날 것"이라며 "이럴 경우 임대료가 떨어지고 이는 다시
주택가격을 하락시키는 요인으로 작용할 수 있다"고 말했다.

<>문제점 =소득에 비해 과중한 원리금 상환부담이 최대 걸림돌이다.

예컨대 수도권 신도시에서 30평형대 아파트를 구입하고자 한다면 대략
1억5천만원이 든다.

집값의 67%인 1억원을 만기 20년자리 연 10% 대출금리로 장기주택 금융대출
을 받는다고 가정하면 주택구입자는 원리금으로 매달 1백만원을 부담해야
한다.

우리나라 근로자 월평균 임금이 지난 98년말 기준으로 1백43만원이라는
점을 감안하면 20년간 매달 월급의 70%를 주거비로 지출해야 한다는 뜻이다.

MBS발행금리가 대출금리보다 높은 역금리도 문제다.

신기섭 주택은행 자산유동화팀장은 "은행의 주택자금 대출금리가 9.75%
수준이어서 조달비용은 수익과 유동화비용등을 고려할때 8%이하여야 한다"며
"그러나 현재 채권시장 금리가 10%대여서 MBS발행에 어려움이 따를 것"이라고
말했다.

< 송진흡 기자 jinhup@ked.co.kr >

( 한 국 경 제 신 문 2000년 2월 9일자 ).