서울 5개 저밀도지구중 처음으로 재건축사업에 착수하게 된 화곡지구
아파트 시세가 급등하고 있다.

서울시가 지난해말 소형평형건설 의무비율을 30%에서 20%로 낮춰 대부분의
조합원이 30~40평형대 중형아파트에 입주하게 되는 등 사업여건이 좋아졌기
때문이다.

서울시가 25일 화곡지구 재건축 기본계획안을 확정고시하면 가격이 더 오를
가능성이 있다.

화곡지구는 사업승인과 안전진단등의 절차를 밟아 하반기에 이주를 시작하는
단지가 나올 것으로 예상된다.

주민동의율이 85~96%로 높은데다 조합원중 재건축에 적극적인 외지인들도
많아 사업추진에 탄력이 붙을 전망이다.

녹지공간이 풍부한데다 지하철 5호선이 개통되면서 교통여건도 한결
좋아졌다.

<>시세동향 =화곡 제2주공 13평형 매매가는 지난해말 9천5백만~1억원이었지
만 최근 1억2천만원으로 상승했다.

다른 단지도 대부분 올들어 2천만~3천만원씩 값이 뛰었다.

1억원을 밑돌던 내발산주공 13평형도 올들어 값이 오르기 시작해 1억2천만~
1억2천5백만원을 호가한다.

화곡지구에선 양서1단지 31평형이 2억4천만원으로 가장 비싸다.

제일 싼 물건은 내발산 주공 10평형으로 8천5백만~9천만원이다.

값이 올랐지만 추가상승에 대한 기대감으로 매물을 내놓은 조합원은 많지
않다.

수요자들도 시세가 급등하자 한발 물러서는 경우가 많아 거래는 부진하다.

<>투자분석 =시세가 1억2천만원인 화곡 제2주공 13평형을 매입, 34평형에
입주하는 경우를 예로 들어 투자성을 분석해보자.

이 아파트의 대지지분은 14평이다.

무상지분은 16~18평정도가 될 것으로 예상된다.

34평형(25.7평)에 입주하려면 9평 안팎에 대한 금액을 추가부담해야 하는
셈이다.

분양가를 평당 6백50만~7백만원으로 보면 추가부담금은 6천만~7천만원
정도다.

금융비용(이자)도 감안해야 한다.

이주비가 4천만원정도 나올 경우 실제 지분매입가격은 8천만원이다.

재건축 완료시점을 4년으로 잡고 금리를 연8%로 계산하면 금융비용은 약
3천만원이다.

결국 총투자비용은 매입가 1억2천만원, 추가부담금 6~7천만원, 금융비용
3천만원등 2억1천~2억2천만원인 셈이다.

이는 근처 등촌동 대림34평형(2억4천만원)보다 2천만~3천만원 저렴한
수준이다.

제2주공이 등촌동 대림보다 입지여건이 좋기 때문에 시세차익이 3천만원
정도는 생길 것으로 예상된다.

그러나 이같은 계산은 사업이 순조롭게 진행될 때를 가정한 것이기 때문에
사업추진 상황에 따라 투자비용은 달라질 수 있다.

영운 26평형, 홍진 24평형, 세림 32평형, 세은 23평형등 소규모 단지의
일부평형은 대지지분이 넓으면서도 매매가가 싼 편이어서 잘 선택해 투자
하면 적잖은 시세차익이 기대된다.

내발산 주공아파트의 경우 34평형에 입주하려면 10평형 거주자는 7~8천만원,
13평형은 5천만~6천만원을 추가부담해야 할 것으로 예상되고 있다.

<>입지여건 =우장산을 끼고 있어 녹지공간이 풍부하다.

모든 단지가 지하철 5호선 발산역과 우장산역에서 5분 정도면 닿을 수 있는
역세권아파트다.

가양대교가 오는 2001년께 개통되면 인접 지역으로의 진출입도 한결 수월
해질 전망이다.

그랜드마트등 생활편의시설도 잇따라 문을 열고 있다.

명덕외고 덕원예고 명덕고 명덕여고 화곡고등 학교가 많아 교육여건도 좋다.

< 백광엽 기자 kecorep@ked.co.kr >

( 한 국 경 제 신 문 2000년 2월 25일자 ).