"리모델링을 통해 지은지 오래된 건물의 투자가치를 올려보자"

상가주택 빌딩 여관 등 수익성 부동산 가운데 건물이 낡아보이는 게 수익
증대의 걸림돌이라고 판단된다면 리모델링을 해보라고 전문가들은 공통적으로
조언한다.

적은 비용으로 신축건물과 같은 효과를 볼 수 있고 건물의 용도를 자유자재
로 바꿀 수 있는 것이 리모델링의 매력이다.

수익성 부동산을 법원경매로 매입한 후 수익성을 올리는 필수과정으로
리모델링이 꼽히고 있기도 하다.

리모델링이란 건물 골격은 그대로 둔 채 외관이나 혹은 내.외부 전체를 고쳐
새 건물처럼 바꾸는 것이다.

건물의 외관만을 개조하는 방법과 내력벽까지 손을 대 내.외부를 모두
고치는 방식이 있다.

1년중 리모델링하기에 가장 좋은 시기가 봄철이다.

<> 예상비용 및 추진방법 =비용은 재건축이나 신축의 20~30%선이면 충분
하다.

신축의 경우 보통 평당 2백20만~2백40만원 정도가 든다.

하지만 리노베이션은 평당 70만~1백20만원 정도 예상하면 된다.

리모델링 예상비용이 신축비용의 50%를 넘으면 수익성이 떨어진다.

리모델링을 한 후 영업을 할 요량이라면 지은지 10년 이상된 건물이 유리
하다.

이런 건물은 대개 건물값이 계산되지 않고 땅값만 내면 되기 때문이다.

노후건물이 많으면서도 상권이 발달된 지역에선 건물을 상가로 리모델링해
볼 만하다.

서울의 경우 신촌 혜화동 신림동 등이 해당된다.

상가 리모델링을 할 때는 우선 주변 상권을 분석, 최근 유행하는 업종을
선택해야 한다.

건물외관도 신규 업종유치가 가능토록 강한 개성이 드러나게 해야 한다.

도심 상업지역이나 업무시설 밀집지역의 중소형 빌딩은 임대용 원룸주택으로
고치는 것이 좋다.

최근 전세가 상승으로 원룸주택이 인기를 얻고 있기 때문이다.

단독주택일 경우 슈퍼마켓 식당 미용실 유치원 등의 근린생활시설로 고쳐서
매각하거나 임대하는 것이 수익을 올리는 하나의 방법이다.

지난해 건축법 개정으로 용도변경이 쉬워졌다.

<> 사례 =서울 신촌역 인근 신촌프라자는 리모델링을 통해 수익을 2배 이상
올린 경우다.

건물주인은 지하 1층, 지상 4층에 입주해 있던 임차인을 내보내고 리모델링
한 후 업종을 바꿨다.

기존에 7개였던 점포도 20개로 늘었다.

리모델링 전에는 전세보증금 1억1천만원을 받았으나 지금은 평당 1천8백만원
씩 7억2천만원의 임대수익을 올리고 있다.

대구시 남구 대명동의 한성익씨는 지은지 14년된 3층짜리 여관(연면적
2백11평)을 고쳐 톡톡히 재미를 보고 있다.

역세권에 있는 여관이지만 지은지 오래돼 손님이 거의 없었다.

리모델링을 통해 지하 1층엔 호프집, 지상 1층에는 소형판매시설, 2층은
커피숍과 일식집, 3층은 미장원과 개인병원으로 개조한 후 임대했다.

리모델링 비용으로 평당 70만원씩 모두 1억4천7백80만원이 들었다.

고쳐서 올린 임대수익은 5억3천2백50만원이다.

리모델링을 하기 전에는 총임대가가 3억7백40만원이었다.

전체 투자비를 제하고도 7천7백30만원의 수익이 발생했다.

<> 투자포인트 =무조건 고친다고 수익부동산이 되는 것은 아니다.

상가는 사전에 해당지역 상권분석을 치밀하게 해야 한다.

특히 유치할 업종을 미리 정해놓고 거기에 맞게 리모델링하는 것이 바람직
하다.

소비층을 고려한 외관 디자인에도 신경써야 한다.

내력벽 등 구조물에 손을 댈 때는 공사전 관계기관에 인.허가 사항을
알아둬야 시간을 줄일 수 있다.

노후건물의 매입가격은 주변 부동산시세의 절반 정도가 적당하다.

대로변에서 가까울수록 유리하고 주변에 공용주차장이나 주차가능한 땅이
있으면 좋다.

어디부터 고쳐야 할지 판단이 서지않을 때는 전문업체에 의뢰하는 것도
투자비용을 줄이는 하나의 방법이다.

< 박영신기자 yspark@ked.co.kr >


( 한 국 경 제 신 문 2000년 2월 28일자 ).