요즘 부동산시장의 화두는 재건축이다.

지난해 서울 5개 저밀도지구 재건축아파트가 주목을 받더니 올들어선 개포동 일대 재건축아파트에 관심이 집중되고 있다.

시세도 연초보다 30%나 오른 곳이 있을 정도로 급등세다.

서울에서 아파트를 지을 수 있는 땅이 고갈된데다 지은지 20년 넘는 단지가 속출하고 있기 때문이다.

앞으로도 당분간은 재건축이 부동산시장의 핵심축을 형성할 것으로 예상된다.

합리적인 투자가이드를 제시하기 위해 주요 재건축단지를 집중분석하는 시리즈를 싣는다.

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재건축열기를 주도하고 있는 서울 개포동 일대 주공아파트중 시공사가 선정된 곳은 3,4단지다.

3단지는 지난연말 가장 먼저 시공사가 선정되면서 가격상승에 불을 당겼다.

또 4단지는 최고 1억2천만원의 무이자이주비를 받아내 화제를 모았다.

그러나 두 단지의 가격상승은 이번 주초부터 한풀 꺾였다.

과열을 경계하는 목소리가 나오고 있기 때문이다.

추가상승 기대감으로 자취를 감추었던 매물도 다시 흘러나오고 있다.

<>개포주공3단지:1만9천3백46평 부지에 11~15평형 1천1백60가구가 들어서 있다.

현대건설이 용적률 2백74.56%을 적용,24~32층 1천2백84가구로 재건축한다.

35평형 6백10가구,45평형 3백82가구,53평형 1백70가구,59평형 60가구,65평형 62가구 등이다.

이주비는 가구별로 무이자 6천만~8천만원,유이자 1천만원이 제공된다.

내년에 이주가 시작된다.

2002년 착공,2004년 하반기 준공할 예정이다.

<>개포주공4단지:지난달말 LG건설이 시공사로 선정됐다.

4만8천3백평부지에 11~15평형 2천8백40가구로 구성돼 있다.

재건축을 통해 35~63평형 2천9백69가구로 지어진다.

35평형 4백86가구,45평형 1천6백8가구,53평형 97가구,63평형 78가구 등이다.

용적률 2백74.99%,건폐율 18.50%가 적용된다.

지하2층,지상 18~25층으로 연면적은 18만6천9백여평이다.

8천만~1억2천만원의 무이자 이주비가 지원된다.

2005년 상반기 입주목표다.

<>투자성 분석=재건축조합의 계획을 전제로 4단지 11평형을 사서 35평형 새아파트에 입주할 경우의 수익성을 분석해보자.

11평형(대지지분 13.465평)시세는 1억6천만원이다.

이 돈이 2005년말 준공때까지 묶인다고 보면 금융비용 (연10%로 계산)은 대략 1억원선이다.

시공사가 예상하는 무상지분율은 1백80%.

대지지분의 1.8배인 24.2평형까지 공짜로 받고 나머지 10여평에 대한 8~9천만원을 추가부담해야 한다.

추가부담금,아파트구입비,금융비용을 합산한 3억4천만~3억5천만원에다 이주비를 감안하면 실제 투자비용이 나온다.

11평형에는 무이자이주비 8천만원이 4년동안 지원되기 때문에 4천5백만원(연10%로 계산)의 금융비용 절감효과가 생긴다.

따라서 실제투자비용은 3억원 안팎으로 볼 수 있다.

새로 지어지는 아파트의 시세는 얼마로 평가할수 있을까.

인근 개포 우성3차 34평형은 2억5천만~3억원이다.

대치동으로 넘어가면 미도,선경34평형이 3억~3억3천만원을 호가한다.

"개포LG빌리지"는 대단지인데다 새아파트라는 점을 감안하면 3억5천만원은 될 것이라는게 대체적인 전망이다.

따라서 5천만원 정도의 투자수익이 예상된다.


<>주요변수=개포동 일대 재건축아파트는 강남구가 마련중인 도시설계안의 내용에 따라 투자성이 크게 달라질 전망이다.

개포동 일대는 작년 10월 도시설계구역으로 지정돼 새 도시설계안에 대한 용역이 진행되고 있다.

이 안에서 3,4단지 조합의 계획인 용적률 2백75%가 허용될지 미지수다.

도시설계안은 8월까지 작성돼 공람,건축위원회 심의,서울시 승인 등의 절차를 거쳐 11월 확정공고될 예정이다.

조합의 안과 차이가 클 경우 사업지연은 불가피하다.

강남구는 "주민들의 계획이 도시설계서와 상당한 차이가 있을 수 있다"는 공식입장을 밝히고 있다.

강남구 신무식 주택과장은 "용적률은 2백%이상 3백%미만으로 결정하되 다양한 인센티브를 줄 방침"이라고 말했다.

또 "일정비율은 전용 18평형이하의 소형평형을 짓도록 할 계획"이라고 덧붙였다.

백광엽 기자 kecorep@ked.co.kr