조만간 시행될 부동산 정책중 가장 큰 관심을 끄는 것은 "주택저당증권(MBS)제도"다.

MBS는 집값의 20~30%만 있으면 장기저리로 융자받아 집을 마련할 수 있게 하는 제도로 만성적인 주택문제를 해결할 수 있는 수단으로 주목받고 있다.

MBS발행기관인 "한국주택저당채권유동화(주)(KoMoCo)"가 국민주택기금에서 주택건설자금으로 대출해준 채권 10만계좌를 대상으로 다음달 7일께 5천억원 규모의 MBS를 발행하는 것을 시작으로 연말까지 모두 1조4천5백억원어치를 시장에 선보일 예정이다.

이 MBS는 최우선순위 채권인 국민주택기금을 기초로 나오는 안전한 상품이어서 장기 투자자들이 노려볼 만하다.

그러나 이 제도가 정착돼 은행 주택할부금융사 보험사 등이 장기저리 주택금융상품을 경쟁적으로 내놓기까지는 상당한 시간이 걸릴 것으로 보인다.

채권금리가 높고 소득에 비해 집값이 지나치게 비싼 우리나라 실정에서 장기간 낮은 금리로 돈을 빌려주는 금융기관이 나타나지 않을 것으로 보이기 때문이다.

따라서 MBS제도를 이용,집을 살 수 있는 시기는 빨라도 5년은 지나야 할 것으로 건설교통부는 내다보고 있다.

<> 발행방식 =국민주택기금에서 주택건설자금으로 대출해준 채권(연리 9%,1년 거치 19년 분할상환 조건)중 만기를 3~7년 앞둔 10만 계좌를 건교부가 유동화회사에 양도하면 유동화회사가 이를 담보로 발행한다.

발행된 MBS는 기관이나 개인투자자를 대상으로 매각된다.

매각대금은 유동화회사를 거쳐 국민주택기금으로 적립돼 내집 마련 수요자를 위한 국민주택 건립자금으로 다시 활용된다.

<> 채권조건 =만기와 금리에 따라 모두 9종류가 있다.

만기는 6개월~6년,금리는 연 8.5~10.56%까지가 있다.

만기가 짧을수록 금리가 낮다.

발행금리는 3년 만기 국고채 수익률을 기준으로 시장상황에 따라 조정될 수 있다.

회사채보다는 낮고 국공채보다는 높은 수준에서 결정될 것이라고 건교부 관계자는 설명했다.

이자는 3개월마다 국고채 금리를 기준으로 지급한다.

원금은 만기때 한꺼번에 받을 수 있다.

발행단위나 개인 매입한도는 기관투자가들을 대상으로 한 마케팅 활동 후에 결정될 예정이다.

<> 효과 =금융기관 입장에서 보면 주택자금을 대출해주고 담보로 잡은 주택저당채권을 직접 매각하거나 이를 근거로 증권을 발행해 유통시킴으로써 대출만기 때까지 묶여 있는 자금을 돌릴 수 있어 금리를 낮출 여력이 생긴다.

주택대출금의 회전율이 높아지는 만큼 좀 더 많은 자금을 굴릴 수 있다는 얘기다.

수요자 입장에서는 금융기관들이 경쟁적으로 장기저리 주택금융상품을 내놓기 때문에 좀더 좋은 조건으로 집을 살 수 있는 여건이 마련된다고 볼 수 있다.

채권 투자자들로서는 MBS가 안전성 있는 국민주택기금을 담보로 하기 때문에 채권회수가 용이한 투자수단이 하나 더 생긴다는 이점이 있다.

특히 MBS가 다양한 기간과 액면 금액으로 나오기 때문에 소액투자자들에게는 주택에 간접투자,보장된 수익을 올릴 수 있는 새로운 기회인 셈이다.

<> 주택시장 변화 =전세제도가 점차 사라질 것으로 전망된다.

집을 구하려는 사람 입장에서는 목돈이 들어가는 전세집을 얻는 것이 이익이 되지 않기 때문이다.

LG경제연구원 김성식 박사는 "주택구입에 필요한 자금을 금융기관으로부터 장기저리로 끌어들일 수 있는 마당에 구태여 비싼 돈이 들어가는 전세집을 찾는 사람이 없을 것"이라며 "MBS제도를 이용하지 못하는 저소득층을 중심으로 전세 대신 월세수요가 점점 증가할 것"이라고 예측했다.

주택가격은 장기적으로 떨어질 것이란 의견이 지배적이다.

건교부 관계자는 "전세입자들이 구매수요자로 돌아서면서 전세매물이 한꺼번에 늘어날 것"이라며 "이럴 경우 임대료가 떨어지고 이는 다시 주택가격을 하락시키는 요인으로 작용할 것"이라고 말했다.

< 송진흡 기자 jinhup@ked.co.kr >