청담.도곡지구는 교통 및 교육여건이 뛰어나고 주변 생활편익시설도 잘 갖춰져 있다.

대지면적 61만8천7백88평방미터에 13개단지 9천3백2가구의 아파트가 들어서 있다.

규모는 잠실지구 반포지구에 이어 세번째지만 용적률은 1백17%로 저밀도지구중 가장 높다.

조합과 주민들 사이의 마찰이 적은 편이어서 사업일정이 정해지면 추진속도가 빠른 것으로 보인다.

단지 앞뒤로 지하철 3호선 도곡역과 분당선 영동역(2001년 6월 개통예정)이 지난다.

주변에 삼릉공원 청담공원 등 녹지도 풍부해 5개저밀도지구중 택지감정가격이 가장 비쌀 것으로 예상되고 있다.

시세는 전체적으로 완만한 오름세를 유지하고 있다.

수요자들이 늘어나면서 작년 하반기보다 평균 2~3천만원 정도 올랐다.

해청아파트 40~50평형대는 작년 8월보다 1억원 이상 오른 가격에 거래된다.

시세가 오르면서 수요자는 관망세로 돌아서는 분위기다.

하지만 주변 중개업소에서는 재건축이 본격화되면 오름세가 다시 이어질 것으로 내다보고 있다.


<>도곡 주공1, 2차=도곡1차는 전체 15만2백48평방미터의 부지에 10평형, 13평형 2천4백50가구가 들어서 있다.

청담.도곡지구내에서는 가장 큰 규모다.

시공사는 현대건설 쌍용건설 LG건설 컨소시엄이 선정돼 있다.

도곡2차는 1만7천7백19평방미터 부지에 13평형 6백10가구가 들어서 있다.

시공사는 현대산업개발이 선정된 상태다.

조합측은 이르면 내년 후반기쯤 일반분양에 들어갈 수 있을 것으로 내다보고 있다.

분양가구수는 2백가구 내외가 될 전망이다.

이주비는 7천만~8천만원선이다.


<>영동 차관=7호선 청담역과 강남구청역 사이 8만7천6백11평방미터 부지에 자리잡고 있다.

15평,22평으로 구성되며 총 1천6백80가구다.

시공사는 현대건설이다.

세입자거주비율이 낮고 주민동의율이 93%가 넘는다.

사업진행속도가 다른 단지에 비해 빠를 것으로 보인다.


<>수익성분석=도곡주공 1차아파트 13평형을 매입해서 42평형에 입주할 경우를 예상해 수익성을 분석해 보자.

13평형 시세는 평균 2억3천만원선으로 전세가 4천만원을 제하면 1억9천만원이다.

입주까지 5년정도 걸린다고 가정하고 연리 10%를 적용하면 금융비용은 대략 9천5백만원이다.

20평형까지 무상으로 배정받고 나머지 22평형에 대해선 2억2천만원정도의 추가분담금을 내야 한다.

아파트 구입비에 금융비용, 추가분담금을 합산한 값은 5억5백만원이다.

여기에서 이주비를 빼면 실제 투자비용이 나온다.

현재 책정된 이주비 1억원을 기준으로 할때 총 투자액은 4억5백만원선이다.

오는 7월에 입주하는 인근 삼성아파트 42평형이 평균 5억1천만원선인 점을 감안하면 약 1억원안팎의 시세차익을 기대할 수 있다.


<>변수=사업에 가장 큰 걸림돌은 지구내 대형평형이 많다는 점이다.

소형평형건립비율이 당초 30% 보다 낮아졌지만 여전히 사업추진에는 문제가 되는 수준이라는게 현지 주민들의 의견이다.

해청아파트의 경우 당초 조합측 계획안과 서울시 조정안간 분양수입차이가 3백30억원에 달한다는게 조합측 분석이다.

해청 개나리 등 몇몇 단지의 경우 서울시의 방침에 강하게 반발하고 있어 사업시행에 어려움이 따를 전망이다.

고경봉 기자 kgb@ked.co.kr