올들어 상가시장에 훈풍이 불고 있다.

특히 아파트단지내 상가엔 투자자들이 급증하면서 입찰경쟁률과 분양가가 치솟고 있다.

지난달말 16개 점포를 분양했던 오산 운암지구 주공2,4단지 아파트상가는 분양경쟁률이 평균 10대1을 넘었다.

낙찰가도 당초 예상가의 3백%를 넘을 정도로 급등했다.

신안건설산업이 최근 분양한 김포실크밸리단지내 상가 역시 입찰경쟁률이 10대1을 훌쩍 넘기면서 32개 점포가 모두 분양됐다.

경기회복에 대한 기대감으로 상가분양이 활기를 띠고 있다고 볼 수 있다.

그러나 상가는 묻어두는 부동산이 아니라 영업이익을 내야 하기 때문에 투자에 앞서 전략이 필요하다.

상권특성이나 입지여건에 따라 수익률이 크게 차이가 난다는 점을 감안,치밀한 투자계획을 세워야 한다.

<> 입지조건 =아파트 상가의 수익률은 단지내 가구수와 이에따른 상가연면적,주변환경 등에 따라 달라진다.

보통 1천가구이상에 단지내 가구당 상가 연면적이 0.5평 안팎이면 투자의 안전성이 있다는게 전문가들의 평가다.

또 단지내 아파트 입주자외에 반경 50~1백50m내에 지하철역이나 버스정류장이 있으면 상권형성에 유리하다.

아파트 출입구쪽에 있는 점포가 유리하다.

단지내 상권형성에 지장을 주는 대형 판매시설이 있거나 들어설 예정인 곳은 피해야 한다.

이미 분양된 상가를 매입하기보다는 신규분양에 참여하는 것이 낫다.

<> 입찰방법 =아파트 상가분양 입찰에는 공개경쟁입찰,내정가 공개추첨,선착순 수의계약 등이 있다.

공개경쟁입찰은 상가가 얼마에 분양되는지를 비밀에 부치고 참가자들이 써낸 입찰가중 가장 높게 제시한 사람을 당첨자로 뽑는다.

이때 투자자들은 입찰현장의 분위기에 휩쓸려 터무니없는 가격을 써내지 않도록 주의해야 한다.

내정가 공개추첨은 업체가 분양가를 정하고 입찰에 참가한 사람을 대상으로 추첨을 통해 당첨자를 결정하므로 고액입찰에 대한 부담이 줄어드는 것이 장점이다.

선착순 수의계약은 공급업체와 투자자가 가격을 합의,계약을 맺는 방법이다.

상가 규모가 작거나 배후 아파트의 가구수가 적은 경우 흔히 적용된다.

주상복합건물이나 오피스텔상가 등에도 자주 선택된다.

<> 투자분석 =단지별 여건에 따라 다르겠지만 보통 상가분양가가 평당 1천5백만원이 넘으면 수익성이 떨어진다는게 전문가들의 분석이다.

초기 분양가의 60%선에서 전세를 놓을 수 있거나 직접 장사를 할 경우 월 수익률이 최소한 0.8~1.2%이상은 돼야 투자가치가 있다고 볼 수 있다.

가령 투자금액이 1억원일때 월세가 최소 1백만원은 돼야 한다는 얘기다.

보증금과 월세로 나눠본다면 보증금 1천만원에 80만원이상의 월세는 나와야 한다.

<> 1천가구이상 단지내상가 분양현황 =서울 수도권에서 이달부터 연말까지 공급될 1천여가구이상 단지내상가는 17개 단지에 이른다.

삼성물산은 내달까지 3곳에서 단지내 상가를 집중 분양한다.

1천가구이상 대단지상가는 용산 산천삼성,마포 신공덕삼성 1차,서대문 남가좌삼성 7차 등이다.

용산 산천삼성 단지에서는 1백50여개 점포가 선보인다.

1천4백64가구 규모의 서대문 남가좌삼성 7차에서도 30여개의 점포가 분양된다.

상가면적이 가구당 0.4평 정도로 작은 편이다.

1천2백10가구로 이뤄진 신공덕삼성 1차에서도 40개의 점포가 쏟아진다.

대림산업은 신도림대림 2차(2천5백가구)와 안양 석수대림에서 단지내상가를 분양한다.

2천5백가구로 이뤄진 신도림2차에서는 20여개의 점포가 나온다.

단지규모에 비해 상가면적이 작아 상권이 안정적인 편이다.

1천9백8가구 규모의 안양 석수대림에서도 40여개의 점포가 이달중 분양된다.

두산건설은 답십리 제9구역에서 단지내 상가분양에 나선다.

1천49가구의 답십리 제9구역 두산에서는 33개의 점포가 공급된다.

대우는 금호8구역에서 2천4백여평의 상가를 분양한다.

점포수는 아직 확정되지 않았다.

관악구 봉천대우(2천5백61가구)에서도 상가 1천3백12평을 분양할 예정이다.

< 박영신 기자 yspark@ked.co.kr >