<> 준농림지 =정부가 지난 93년8월 국토이용관리법을 개정하면서 생겨난 용도지역이다.

"보전을 주로 하되 개발이 허용되는 곳"으로 애매하게 규정돼 있어 그동안 무분별하게 개발이 이뤄져 왔다.

준농림지는 용적률 1백%, 건폐율 60%를 적용받지만 얼마든지 용도변경이 가능하기 때문이다.

현재 준농림지는 여의도(86만평)의 9백배인 2만5천8백90평방km로 전국토의 26.4%를 차지하고 있다.

농림지(51.4%)의 절반, 도시지역(14.4%)보다 두배 가까이 된다.

그동안 개발된 준농림지는 서울시 면적의 3분의 1인 4백평방km에 달한다.

<> 준도시지역 =도시지역에 준하여 토지의 이용과 개발이 가능한 땅이다.

주민의 생활공간 관광휴양시설 농공단지 등을 건립할 수 있는 지역으로 용적률은 준농림지역의 두배인 2백%를 적용받는다.

그동안 건설업체들이 수도권을 중심으로 준농림지를 준도시지역으로 용도를 바꿔 고층아파트를 많이 건립, 난개발의 근원이란 지적을 받아 왔다.

<> 용적률.건폐율 =용적률은 대지면적에 대한 전체 건축면적의 비율이고 건폐율은 대지면적 대비 1층 바닥면적의 비율이다.

실제 생활에서는 건폐율보다 용적률을 많이 따진다.

건물 바닥면적을 일정하게 유지하는 대신 층수를 높여 실제 사용면적을 최대한 확보할 수 있기 때문이다.

서울시에서 아파트 고층화를 막기위해 용적률 상한선을 대폭 하향조정키로 한 것도 이같은 이유에서다.

<> 개발허가제 =토지 소유권은 인정하되 개발행위나 개발계획은 정부의 허가를 받도록 하는 조치다.

정부나 지방자치단체는 앞으로 일정 지역 전체나 도시와의 조화를 고려해 적절한 기준을 정하고 이같은 테두리안에서 건축행위를 허가하게 된다.

개인의 권리보다는 공공의 이익을 우선시하는 조치라고 할 수 있다.

유럽에서 많이 사용되는 제도로 정부는 유보구역인 녹지지역에 적용할 계획이다.

유대형 기자 yoodh@hankyung.com