건설교통부가 30일 발표한 난개발방지 대책은 여러개로 나뉘어 운영되던 국토이용 관계법령을 하나로 통합하고 토지이용 및 절차 규제를 강화하는데 초점이 맞춰져 있다.

개발이 불가피한 지역은 과감히 풀어 체계적인 개발을 유도하고 보전이 필요한 곳은 철저히 묶겠다는 방침이다.

이에따라 개발규제가 강화되는 준농림지 가격은 하락하고 수도권 기존 주택이나 분양권 값은 중장기적으로 상승세를 탈 전망이다.

<> 용도지역 체계 일원화 =현행 국토이용관리법 도시계획법 국토건설종합계획법 등이 "국토계획 이용 및 관리에 관한 기본법"으로 통합된다.

이에따라 도시계획법상 주거 상업 공업 녹지지역과 국토이용관리법상의 도시 준도시 준농림 농림 자연환경보전지역이 토지이용 상태에 따라 도시구역(주거 상업 공업지역) 유보구역(녹지지역) 보전구역(농림 자연환경보전지역)으로 재편된다.

도시구역에서는 현행 용도지역.지구제에 의해 체계적인 개발을 허용하고 유보구역인 녹지지역에선 엄격한 규제를 통한 개발만이 가능해진다.

보전구역인 농림 자연환경보전지역에서는 개발이 원칙적으로 금지된다.

다만 주민들의 생활에 꼭 필요한 건축행위만은 제한적으로 허용된다.

지방자치단체들은 새로운 법령에 맞춰 구체적인 용도지역 및 지구계획 등 세부적인 토지이용계획을 세워 계획적인 개발을 시행하게 된다.

<> 준농림지 개발허가제 도입 =94년 도입된 준농림지가 폐지되고 새로운 용도지역으로 편입된다.

우선 개발이 이미 진행된 준도시지역내 취락지구와 산업촉진지구 등은 개발대상지로 편입시켜 도시계획 차원에서 관리된다.

그러나 준농림지 가운데 보전이 필요한 곳은 보전구역(농림지역, 자연환경보전지역)으로 분류해 개발을 막기로 했다.

그밖의 준농림지는 유보구역인 녹지지역으로 지정하고 시.군이 수립하는 종합계획에 따라 심사해 개발을 허용하는 유럽식 개발허가제가 도입된다.

이와함께 새로운 법령이 제정될때까지는 준농림지 훼손을 막기위해 건폐율과 용적률을 현행보다 대폭 낮춰 시행키로 했다.

<> 사전 심의기구 신설 =건교부에 중앙심의기구를, 시.도에 지방심의기구를 각각 신설해 일정규모 이상의 개발사업을 추진할 경우 주변환경과 경관에 미치는 영향을 심의하도록 했다.

심의기구에는 환경단체와 교통 국토 도시계획 등 관련 전문가들이 참여해 개발사업의 적정 여부를 판단하게 된다.

건교부는 이와함께 환경부 농림부 등 관계부처와 환경전문가들이 참여하는 국토관리단을 다음달중에 구성할 계획이다.

<> 토지 및 주택시장에 미치는 파장 =이번 종합대책은 토지 및 주택시장 전반에 큰 파장을 몰고 올 전망이다.

우선 그동안 개발바람에 편승해 상승세를 지속했던 준농림지 값은 전반적으로 하락세로 돌아설 것으로 보인다.

다만 도시지역 편입 가능성이 높은 일부 준농림지로는 매수세가 몰릴 소지가 있다.

그동안 인기를 끌었던 전원주택 부지 역시 매수세가 실종되는 가운데 가격하락이 불가피할 것 같다.

수도권에 아파트 건립을 위해 준농림지를 매입했던 주택업체들도 타격을 받을 것으로 분석된다.

준농림지의 용적률과 건폐율이 현행보다 낮아져 사업성이 떨어지는데다 사업 인허가 절차가 한층 까다로워지기 때문이다.

일부 주택업체들은 이번 조치가 주택가격을 자극할 것이라고 지적한다.

준농림지 규제 강화로 아파트 신규공급이 축소되고 이는 중장기적으로 주택가격의 상승을 불러 올 것이라는 분석이다.

현대산업개발 주택담당임원은 "내년 상반기안에 용인 파주 등 수도권 신흥주거타운을 중심으로 아파트값이 급등할 우려가 있다"고 말했다.

유대형 기자 yoodh@hankyung.com