서울시를 비롯한 지방자치단체들이 잇따라 마련하고 있는 도시계획 조례안을 주목할 필요가 있다.

도시계획 조례안의 기본 골격은 주거지역의 용적률을 대폭 낮추는 것이다.

용적률이 낮아진다는 의미는 무엇일까.

그 의미를 알려면 용적률이 뭔지를 먼저 짚고 넘어가야 한다.

용적률과 건폐율은 건축법을 이해하는 첫 걸음이라고 할 수 있다.

용적률은 건물을 지으려는 대지면적에 대한 건축물의 연면적이다.

건폐율은 대지면적에서 차지하는 건물바닥면적을 뜻한다.

예를 들어 건폐율 50%이하에 용적률 1백%이하로 규정된 지역에서 건물을 짓는다고 가정해보자.

나대지 1백평를 갖고 있는 사람이 이 규정에 따라 건물을 지으려고 할때 바닥면적은 50평을 넘을 수 없다.

또 건물연면적은 1백평(2층)을 넘을 수 없다.

용적률이 높을 수록 건물의 층고는 높아진다고 할 수 있다.

그렇다면 지자체들이 주거지역의 용적률을 낮춰간다는 의미는 명확해진다.

주거지역에서 초고층 아파트건립이 어려워진다는 얘기다.

용적률이 낮아진다는데 대해 상반된 의견이 나올 수 있다.

주변의 고층아파트때문에 일조권 교통난 등의 피해경험이 있는 사람이라면 용적률 인하조치를 환영할 것이다.

주거지역에서 건물 용적률이 낮아지면 쾌적한 주거환경을 기대할 수 있기 때문이다.

반대로 주거지역에 땅을 가지고 있는 소유자들은 불만의 목소리를 낼 수도 있다.

땅의 가치가 떨어질 가능성이 높기 때문이다.

주거지역 땅값은 자연녹지 생산녹지 그린벨트에 비해 상대적으로 높게 형성돼 있다.

주거지역은 다른 땅보다 이용가치가 높기 때문이다.

그런데 주거지역의 용적률이 낮아지면 그만큼 메리트는 떨어질 것으로 예상된다.

재개발 재건축조합원이라면 새로운 용적률기준이 적용될때 추가부담이 커질 수 있다는 점을 염두해둬야 할 것 같다.

지금까지는 재개발아파트의 용적률이 높아 비조합원들에게 배정된 일반분양에서 들어오는 돈으로 재개발이 이뤘졌지만 용적률이 낮아지면 자연스레 조합원들의 부담이 늘어날 수 밖에 없다.

지자체들이 마련한 도시계획 조례안은 의회를 통과해야 효력이 발생한다.

조례내용에 따라 투자형태도 달라져야 할 때다.

< 김호영 기자 hykim@hankyung.com >