주거지역이 1~3종으로 구분되는 오는 2003년 7월부터 서울시내에서 아파트를 높게 지을 수 있는 여지가 크게 줄어든다.

서울시가 과밀개발을 막기 위해 주거지역 대부분을 차지하는 3종 일반주거지역의 용적률 상한선을 현행 3백%에서 2백50%로 낮추는 내용의 "도시계획조례안"을 확정,오는 내달부터 시행키로 했기 때문이다.

다시말해 구분작업은 내달부터 시작해 2003년 6월까지 끝난다.

그러나 구청별로 추진하는 주거지역 세분화 작업이 그 이전에 끝날 경우 용적률 강화조치가 더 빨리 시행되는 지역도 있을 수 있다.

이에따라 재건축.재개발사업을 추진하고 있는 아파트 주민들이 서둘러 추진위원회를 결성,잇따라 건축심의를 요청하고 있다.

용적률 기준이 강화되기전에 인.허가 절차를 밟아 건립 가구수를 늘리겠다는 의도다.

가구수가 많아져 일반분양 물량이 많아질수록 조합원 부담이 줄어들기 때문이다.

한마디로 사업수익성을 높일 수 있다는 뜻이다.

용적률은 대지면적에서 건축물 연면적이 차지하는 비율이다.

건물의 수직적 밀도인 셈이다.

연면적을 대지면적으로 나눈후 1백을 곱하면 된다.

단 지하층면적은 일조권이나 거주하는 사람이 적기 때문에 제외된다.

구체적인 세부기준은 건축법이 정한 기준범위에서 각 지방자치단체가 조례로 정한다.

대지 면적에 대한 지상 건축물의 바닥면적을 나타내는 건폐율과 구별된다.

예를들어 일반주거지역에 있는 1천평 부지에 용적률 3백%를 적용해 아파트를 지으면 건축 연면적이 3천평이 된다.

건축법상 일반주거지역 건폐율 상한선이 60%라는 점을 감안하면 5층(3천평/한개층 바닥면적 6백평)까지 지을 수 있다는 얘기다.

하지만 용적률이 2백50%가 되면 연면적이 2천5백평으로 줄어든다.

같은 건폐율을 적용하면 4층(2천5백평/바닥면적 6백평)밖에 짓지 못한다.

1백평이 남지만 1개층을 더 짓기에는 턱없이 부족한 면적이다.

용적률 50%포인트 차이가 32평형 아파트 15가구(4백80평)를 덜 짓게 한다는 얘기다.

조합원 부담이 그만큼 늘어난다고 볼 수 있다.

건설교통부나 서울시가 용적률을 하향 조정하는 이유는 쾌적한 환경을 조성하기 위한 것이다.

같은 면적의 땅에서 건물을 낮게 지을 경우 사는 미관 조망 일조 개방감 측면에서 유리하고 사는 사람수가 줄어들어 교통유발효과도 그만큼 감소시킬 수 있기 때문이다.

< 송진흡 기자 jinhup@hankyung.com >