박헌주 < 국토연구원 토지연구실장 >

국토의 마구잡이 개발이 사회문제화하자 정부는 "국토 난개발방지 종합대책"을 발표하고 연말까지 관련법을 정비하기 위해 서두르고 있다.

정부가 발표한 종합대책의 핵심은 "계획을 미리 세우고 이에 맞게 국토를 관리하겠다"는 것이다.

때늦은 감이 없지 않지만 국토관리정책의 큰 물줄기가 방향을 제대로 잡았다는 점에서 환영할 일이다.

아무쪼록 지금까지의 시행착오를 거울삼아 하나뿐인 우리 국토의 지속적인 생존을 위해 서두르거나 또는 여론에 휩쓸리지 말고 국가의 천년대계 차원에서 법을 만들기 바라는 마음이다.

"제4차 국토종합계획"에 따르면 우리나라 인구가 최고에 이르는 2028년까지 5천24평방km의 도시용지가 추가로 필요하다.

이는 우리가 지금 쓰고 있는 도시용지에 버금가는 면적이다.

대부분 개발압력이 높고 난개발문제가 일어나는 대도시 주변 준농림지역에서 공급될 수밖에 없다.

도시용지의 부족을 해소하기 위해 1993년에 도입한 이 지역은 지난 6년간 32만채의 집과 공장부지 3천만평 이상을 제공, 용지부족 완화에 기여했다.

그런데 이 지역은 계획적 토지이용수단이 없다.

농림업의 진흥과 산림보전은 물론, 개발용도로도 이용할 수 있어 용도도 모호하다.

우량농지와 자연경관을 훼손시키는 이른바 "마구잡이개발"이 일어날 수밖에 없었다.

국토의 선계획 후개발 원칙이 받아들여진 이유도 이 때문이다.

따라서 난개발방지대책은 우선적으로 보전해야 할 용지와 개발가능한 용지를 명확히 구분하는 데서 시작해야 한다.

진정한 의미의 토지 공개념은 국리민복을 위해 땅을 이용할 수 있어야 하고, 이로 인한 개인의 손실과 보상은 공평하게 조정돼야 하는 것을 말한다.

따라서 선계획 후개발체제를 구축하기 위해서는 계획으로 인해 입는 불공평을 최소화할 수 있도록 토지이용의 공공성과 함께 절대권적 토지소유권을 제한할 수 있는 개발권 분리방안이 제도화돼야 한다.

아울러 재정부담을 줄이면서 도시기반시설을 설치할 수 있도록 개발이익을 활용한 시설부담금제 또는 영국의 계획허가제 등과 같은 수단을 도입, 계획과 이를 집행하는 개발을 적절히 연계시켜야 한다.

다음으로 토지이용에 영향을 끼치는 약 30여가지의 각종 계획을 정부가 발표한 시.군종합계획에 통합하여 정비할 필요가 있다.

특히 개발계획을 환경계획과 통합, 계획이 개발과 보전을 조화롭게 해야 한다.

환경파괴가 지속될 경우 더 이상 경제성장의 가능성이 없다.

환경가치는 추가적 성장의 기반이다.

미래 세대의 후생을 감소시키지 않으면서 지금 세대의 복지를 극대화시키는 국토발전 모형을 추구해야 한다.

마지막으로 이번 대책으로 규제가 강화돼 부동산가격을 올린다는 걱정의 목소리가 있다.

이러한 우려 때문에 마구잡이개발이 정당화될 수는 없다.

계획은 앞으로 필요한 땅을 충분히 확보하고 수요가 발생하면 곧바로 개발할 수 있게 하는 장치다.

계획적 국토관리는 토지공급을 확대하면서 무분별한 건축허가를 억제함으로써 오히려 부동산시장의 안정에 기여하게 된다.

따라서 철저한 준비와 함께 이해 당사자들과의 폭 넓은 공감대를 형성하여 성공적인 대책이 수립되기를 기대한다.

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