쓸모없이 방치돼 있는 도심지역 자투리땅이 알짜배기 부동산 상품으로 다시 부각되고 있다.

건설교통부가 오는 9월부터 도심지역 주택공급을 늘리기 위해 자투리땅에 지을 수 있는 20가구 미만인 공동주택(아파트,연립주택)에 대해서도 국민주택기금에서 저리의 건설자금을 지원키로 했기 때문이다.

물론 지금도 자투리땅에 건립되는 다가구나 다세대 주택에 건설자금이 대출되고는 있다.

하지만 자금한도가 적고 금리가 높기 때문에 실제 이 자금을 이용하는 사례는 그렇게 많지 않은 실정이다.

그러나 이번에 건교부가 19가구 이하 공동주택에 대해 건설자금을 지원키로 했기 때문에 이같은 장애요인이 상당부분 없어질 것으로 보인다.

이에따라 그동안 개발을 하려고 해도 면적이 좁고 자금이 부족해 방치돼있던 자투리땅 개발이 활기를 띨 전망이다.


<>자금 지원대상=정부가 건설자금을 지원키로한 20가구 미만 공동주택은 아파트와 연립주택을 말한다.

여기에서 아파트는 동당 건축연면적이 2백평을 넘는 5층 이상 공동주택으로 보면 된다.

연립주택은 동당 건축연면적 기준은 같지만 층수가 4층 이하로 제한된다.

다세대주택도 20가구 미만 공동주택에 포함되지만 현재 국민주택기금에서 연리 8%로 1천만원까지 건설자금이 지원되기 때문에 이번에 발표된 자금지원대상에는 포함되지 않는다.

다가구주택도 건축법상 단독주택이어서 이번 지원대상과는 관계가 없다.


<>자금 지원내용=전용면적 18평 이하인 아파트나 연립주택에 대해서는 가구당 1천5백만원,전용 18평 초과~25.7평 이하는 가구당 2천만원까지 대출된다.

금리는 18평이하가 연 7%,18평 초과~25.7평 이하가 연 8.5%다.

대출기간은 2년이며 추가로 3년간 연장할 수 있다.

다가구(가구당 1천만원,연리 9%)나 다세대주택(가구당 1천만원,연리 8%)에 비해서는 자금한도나 금리면에서 훨씬 유리하다고 볼 수 있다.


<>개발방향=땅을 새로 사서 아파트나 연립주택을 지을 경우에는 경매시장을 찾는 것이 좋다.

경매시장에서 토지는 아직 비인기 품목이어서 싼값으로 땅을 구할 수 있다.

특히 자투리땅은 쓸모없는 땅으로 취급받아 천덕꾸러기 신세다.

2~3회 유찰은 기본이고 감정가의 절반수준에서 낙찰받을수 있는 땅도 많다.


<>수익성 분석=경매로 산 1백20평짜리 대지에 연립주택을 짓는 경우를 생각해보자.

1백20평이라면 일반적인 의미에서 자투리땅이라고 보기는 어렵다.

하지만 이 면적으로는 건물을 지어 임대하기도 힘들고 인기없는 단독주택을 건설하는 것도 여의치 않다.

따라서 나대지로 남아있는 곳이 의외로 많다.

특히 외환위기 이후 경매시장에 나온 물건중에는 이같은 규모의 땅이 상당히 많다.

가격은 지역별로 차이가 있지만 서울지역 기준으로 대략 평당 4백50만원선이다.

1백20평이라면 땅값이 5억4천만원이다.

이 땅에다가 용적률 1백90%를 적용,21평형 연립주택 12가구(연면적 2백28평)를 지으면 건축비는 5억1백60만원(평당 2백20만원)이다.

총 투자비는 땅값 5억4천만원을 포함 모두 10억4천1백60만원이 된다.

하지만 국민주택기금에서 가구당 1천5백만원까지 건설자금을 대출받을 수 있기 때문에 실제 투자비용은 기금 대출금 1억8천만원(1천5백만원x12가구)을 뺀 8억6천1백60만원이다.

기금 대출금은 나중에 입주자에게로 통장 명의가 이전되기 때문에 건축주 입장에서는 별도 부담이 되지 않는다.

이렇게 지어진 연립주택을 분양할 경우 평당 분양가는 대략 4백20만원선.

21평형짜리 1채당 8천8백20만원꼴로 전체 분양대금은 10억5천8백40만원.

순 이익이 1억9천6백80만원이다.

4층짜리 연립주택을 짓는 기간이 대략 5개월 정도라는 점을 감안하면 이 기간동안 수익률(수익 대비 투자비용)이 22.8%나 된다.

물론 각종 세금이나 미분양에 따른 금융비용등을 감안하면 수익률은 다소 떨어질 수 있다.

또 땅을 비싸게 사면 그만큼 수익이 낮아진다.

따라서 땅을 얼마나 싸게 사고 분양을 얼마나 잘 하느냐가 자투리땅 개발사업의 성패를 좌우하게 된다고 전문가들은 입을 모으고 있다.

<>도움말:수목건축(02)578-3777 메트로컨설팅 (02)765-0008

송진흡 기자 jinhup@hankyung.com

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[ 좋은땅 고르는 요령 ]

자투리땅 개발에서 가장 중요한 부분은 땅을 선택하는 일이다.

가격이나 입지에 따라 수익성이나 환금성이 좌우되기 때문이다.

따라서 해당 토지에 대한 입지분석,투자목적 및 투자금액 결정 등 치밀한 사전준비가 필요하다.

우선 해당 토지의 지형 및 경사도,일조권 통풍성 지반상태 등을 잘 살펴봐야 한다.

가격이 아무리 싸더라도 환경이 나쁘면 아파트나 연립주택을 지어놓더라도 팔리지 않는다.

투자금액을 회수하지 못한채 금융비용만 날릴 수 있다는 얘기다.

직장인들의 통근현황,학교,쇼핑센터 등의 유무도 반드시 챙겨봐야 한다.

분양성과 직결되기 때문이다.

땅의 용도도 확인해야 한다.

상업지역의 경우 땅값이 비싼 것은 물론 아파트나 연립주택을 건설하기가 어렵다.

따라서 될 수 있으면 일반주거나 준주거지역 자투리땅을 사는 것이 유리하다.

대지모양도 될 수 있으면 반듯한 정방형이 좋다.

땅모양이 좁고 길면 건물을 지을 때 화장실 계단 등을 배치하기 까다롭고 건축 인.허가를 받기도 어렵다.

이에따라 대지폭이 최소한 6m가 넘는 땅을 선택하는 것이 낭패를 보지 않는 길이다.

북쪽으로 도로를 끼고 있는 대지를 찾는 것도 중요하다.

대지 북쪽에 도로가 있으면 일조권 영향을 적게 받아 높이 지을 수 있다.

자투리땅에 지어지는 아파트는 일반적으로 편의시설이 부족하다는 점을 감안,인근에 대규모 아파트 단지가 있는 곳이 좋다.

단지내 상가나 주변에 있는 각종 편의시설을 손쉽게 이용할 수 있다는 점에서 인기를 끌 수 있기 때문이다.

송진흡 기자 jinhup@hankyung.com