서울시의 "공동주택 재건축 등 아파트와 관련한 지구단위계획 운영지침"이 19일 발효됨에 따라 지구단위계획 구역으로 지정된 곳에 대해서는 건물의 안전 등 시급한 사유가 아니면 구청장이 건축허가를 내줄 수 없게 됐다.

구체적으론 3백가구이상,또는 대지 1만평방미터 이상 아파트 재건축사업은 구청이 아닌 서울시가 관리하게 돼 재건축에 상당한 제약이 따를 것으로 보인다.

이에따라 15만3백96가구에 이르는 서울시내 20년이상 노후 아파트의 재건축 사업이 차질을 빚을 것으로 보인다ㅓ.

특히 70년대 이전에 건설돼 재건축이 시급한 실정인 8천2백47가구의경우 개발초안 작성에만 1년 이상이 지연되는 등 재건축 시행기간이 늘어나게 돼 상당한 파장이 예상된다.

◆지구단위계획이란=종전 도시설계와 상세계획이 통합된 개념으로 도시 안의 특정한 구역을 지정해 종합적이고 체계적인 공간계획을 세우는 것을 말한다.

현재 서울시내에는 1백93개 구역,45.55㎢(서울 면적의 7.5%)가 지구단위계획구역으로 지정돼 있다.

지구단위계획은 원칙적으로 구청장 또는 시장,해당구역 토지면적의 80% 이상 주민이 동의하면 입안이 가능하며 구·시 도시계획위원회 심의를 거쳐 최종적으로는 시장이 결정하게 된다.

이에 따라 구청장이 허가권을 갖고 있던 재건축사업을 서울시가 직접 관리하게 된다.

◆재건축 절차 어떻게 바뀌나=현 주택건설촉진법상 일반 아파트는 조합설립인가→건축심의→사업승인계획 등의 절차를 거치면 재건축이 가능하도록 돼 있다.

하지만 앞으로는 지구단위계획이 수립된 지역에서의 재건축은 반드시 서울시 도시계획위원회의 심의 절차를 거쳐야 한다.

서울시가 지구단위계획 대상 지역을 ''재건축 대지면적이 1만㎡(3천25평)이상 또는 건립규모 3백가구 이상''으로 정했다는 점을 감안하면 현재 재건축이 추진되고 있는 대부분의 아파트는 지구단위계획이라는 절차를 추가로 밟아야 하는 셈이다.

지구단위계획구역으로 지정된 곳의 경우 지구단위계획이 마련되지 않으면 재건축 사업 자체가 불가능하다.

◆재건축사업 위축전망=서울시가 이처럼 강도높은 지구단위계획지침을 마련한 이유는 재건축으로 인한 난개발을 막기위한 것으로 보인다.

그러나 서울시의 이같은 조치는 재건축 사업을 크게 위축시킬수밖에 없다는 것이 건설업계의 시각이다.

지구단위계획구역인 강남구 개포동 개포지구의 경우 계획 초안을 만드는 데만 1년이 넘게 걸렸는데도 시 도시계획위원회가 재검토를 지시,이 일대 1만3천여가구의 재건축 사업이 지체되고 있는 실정이다.

건설업계 관계자는 "현재 진행중인 재건축사업에 지구단위계획 운영지침이 그대로 적용되면 지금까지 마련해 놓은 사업계획에 큰 차질이 예상된다"며 "건설경기는 더욱 침체될 것"이라고 내다봤다.

유영석 기자 yooys@hankyung.com