올해엔 법원 경매시장이 다시 북적거릴 전망이다.

대부분의 경매전문가들은 지난해 상대적으로 침체됐던 경매시장 분위기가 올해는 뚜렷한 회복세를 보일 것으로 예상한다.

특히 실물경기 침체의 영향으로 지난해 11월부터 값싼 우량물건들이 대거 경매시장으로 유입되고 있는 상황이다.

이들 물건이 감정평가를 거쳐 첫 입찰에 들어가는 올 3월 이후엔 경매시장이 다시 활기를 띨 것으로 예측된다.

올해 경매시장에선 실제로 투자효과를 거둘 수 있는 "예상수익률"에 초점을 맞춰야 한다는 게 경매전문가들의 지적이다.

막연히 경매를 통한 높은 시세차익을 얻으려 하기 보다는 실현가능한 예상수익률을 치밀하게 따져본후 투자에 나서야한다는 뜻이다.

낙찰받은 이후에 들어가는 세금과 세입자처리 등의 부대비용까지 감안해야 한다.

국제통화기금(IMF) 관리체제 직후엔 괜찮은 물건들이 헐값에 법원경매시장으로 넘어오는 경우가 많았다.

부동산 경기가 바닥인 수준에서 감정평가된 것들이어서 잘만 고르면 그 자체로 상당한 시세차익을 남길 수 있는 물건들이 풍부했던 게 사실이다.

그러나 지금은 부동산값이 웬만큼 회복된 상태인만큼 감정평가된 물건들이 경매시장의 주류를 이루고 있어 큰 폭의 시세차익을 챙길 수 있는 가능성이 상대적으로 줄어든 상황이다.

경매전문가들은 이에따라 올해 경매시장에서 물건을 고를 땐 임대수익과 개발가능성에 중점을 둬야 할 것으로 조언했다.

은행 정기예금 금리가 10%를 밑도는 상황이지만 월 임대수익은 지역에 따라 1.5~2.0%에 달해 연간으로 치면 18~24%의 높은 수익률을 거둘 수 있기 때문이다.

또 낡은 단독주택이나 소형 빌딩을 장만해 리모델링(개.보수)하면 자산가치를 크게 높일 수 있다는 점에서 개발가능성도 눈여겨볼 필요가 있다.

이같은 점을 감안해 올해 경매시장에선 아파트와 다가구주택 노후주택 등이 투자유망 상품으로 손꼽히고 있다.


<>아파트=올해도 전세값이 강세를 보일 전망이어서 아파트를 낙찰받을 경우 전.월세를 통한 안정적인 임대수익을 올릴 수 있다.

특히 역세권에 있는 30평형대 이하의 중.소형 아파트는 임대가 잘돼 유리하다.

아파트에 입찰할 경우 담보대출을 통해 은행 등에서 경매낙찰잔금을 값싸게 빌릴 수 있다는 점도 매력이다.

은행마다 차이는 있지만 연9% 정도의 금리로 빌릴 수 있다.

아파트의 경우 감정가에 대한 낙찰가율은 보통 83% 안팎을 기록하고 있지만 지나치게 낙찰가율을 의식하고 경매에 나설 필요는 없다.

요즘 경매시장에 나오는 물건들은 시세가 떨어지기 전에 감정평가돼 감정가가 시세를 웃도는 경우가 많기 때문이다.

반드시 현장 인근에 있는 중개업소에서 정확한 시세를 파악해 감정가와의 차이를 비교해봐야 한다.

서울에선 노원구와 도봉구 양천구 구로구 등지에서 소형 아파트 물건을 손쉽게 찾을 수 있다.


<>다가구주택=단독주택으로 분류되는 다가구주택의 경우 세입자들이 많아 일반인들이 큰 관심을 보이지 않는 종목이다.

그만큼 입찰경쟁률도 낮은 편이다.

또 경매컨설팅 전문업체 등의 조언을 얻어 권리분석만 철저히 하면 의외로 임차인들을 손쉽게 내보내 명도비용을 줄일 수 있는 물건도 많다.

요즘같이 경기가 한풀 꺾인 상황에선 다가구주택이 근린상가보다 더 높은 임대수익을 거둘 수 있다는 게 전문가들의 지적이다.

다가구주택도 역세권인데다 주변에 편의시설이 잘 갖춰져 있어야 임대가 수월하다는 점을 유념할 필요가 있다.


<>노후주택=노후주택을 장만해 리모델링(개.보수)하면 자산가치를 크게 높일 수 있다.

개발가능성에 주목해 이처럼 낡은 주택을 장만해 새롭게 꾸민다면 시세차익은 물론 세를 놓더라도 높은 임대료를 받을 수 있게 된다.

다만 주택까지 차가 별 불편없이 들어갈 수 있고 입지여건이 좋아야 한다.

<>기타=사옥용이나 임대를 겨냥한 소형 빌딩과 근린상가도 여전히 관심을 끄는 투자대상으로 꼽힌다.

근린상가는 연면적중 주택면적이 절반 이상일 경우엔 주택으로 간주돼 주택부분이 2가구 이상이면 임대주택사업도 병행할 수 있어 일석이조의 효과를 볼 수 있다.

역세권의 대로변이 아니더라도 이면도로에 접해 있는 물건이 상대적으로 값싸면서도 높은 임대수입을 기대할 수 있는 경우가 많다.

다만 경매로 넘어온 상가는 건물관리 상태가 허술한 경우가 적지않아 낙찰받은 다음에 개.보수에 들어갈 비용을 감안해야 한다.

상가를 주거용으로 이용하고 있다면 주택임대차보호법도 적용된다.

지난해 수익성 부동산으로 각광을 받았던 연립이나 다세대주택은 낙찰가율이 높아져 투자메리트가 떨어진 상태라는 점에 유의해야 한다.

아파트에 비해 환금성도 떨어지는 편이다.

대개 50~60%였던 서울 및 수도권의 연립주택 낙찰가율은 지난해 10월 이후엔 70%를 웃도는 실정이다.

손희식 기자 hssohn@hankyung.com