재개발사업의 여정은 상당히 험난하다.

사업진행기간은 통상 3~5년정도.

조합원간이견 시공사와의 마찰 등으로 늦어질 경우 10년이상 걸리기도 한다.

재개발의 1단계는 재개발 기본계획을 수립하고 승인받는 것.

지역자치단체가 기본계획을 만들어 건설교통부로부터 허가를 받는다.

이어 재개발구역지정신청및 지정승인 절차가 이어진다.

대개 구역지정 신청 시점에서 공사를 담당할 시공사를 선정한다.

이 과정을 거쳐 주택재개발조합이 결성된다.

조합의 첫번째 임무는 시장.군수.구청장으로부터 사업시행인가를 얻어내는 것.

인가가 떨어지면 시공사와 본계약을 체결하게 된다.

본계약후 1주일을 전후해 조합원에게 이주비가 지급된다.

조합원 이주후 6개월이내에 공사 착공에 들어가는 것이 보통이다.

이후 조합원평수배정 추가부담금 등을 확정하는 관리계획처분인가가 기다리고 있다.

관리계획처분인가가 난후 일반청약자를 대상으로 분양을 실시한다.

공사가 준공되고 입주가 끝나면 조합이 해산된다.

이것이 재개발 여정의 종착점이다.

요즘 조합원지분가격은 <>사업승인시점 <>철거시점 <>입주시점 등 3차례에 걸쳐 많이 오르는 경향을 보이고 있다.

과거엔 주택재개발구역지정때도 많이 올랐지만 사업지연에 대한 우려탓으로 사업이 본격화된후 상승곡선을 그린다.

그렇다면 투자시점은 어디일까.

이주비 지급이 시작되거나 이주비 지급이 수개월내 개시될 예정인 곳을 꼽는 부동산 전문가들이 많다.

조합원지분 가격이 상승해 높은 시세차익을 기대할 순 없지만 로열층 아파트를 안전하게 매입할 수있다는 매력이 있다.

투자지역을 고를땐 조합원수보다 일반분양분이 많아 조합원 추가부담금이 적은 곳을 고르는 것이 요령이다.

또 역세권이거나 한강조망권 공원조망권 등을 확보하고 있다면 금상첨화다.

다만 한때 "황금알을 낳는 거위"로 인식됐던 재개발투자의 인기가 외환위기 이후 시들해졌다는 점은 기억할 필요가 있다.

무분별한 개발에 따른 주거환경 훼손 논란이 불거지면서 각종 규제조치가 잇따르고 있어 수익성이 떨어지고 있다.

이와함께 사업이 지연되면서 손해를 보는 사례마저 속출하고 있다.

조성근 기자 truth@hankyung.com