수익성 부동산이 각광받는 시대다.

부동산을 매입한 후 시세차익만 노리던 수동적인 자세에서 적극적으로 수익을 발생시키려는 투자자들이 늘어나는 추세다.

특히 1%대의 실질금리가 지속되는데다 주가도 하락세를 보이자 수익성 부동산이 갈수록 투자대상권에 가까워지고 있다.

전문가들은 수익성 부동산 가운데 임대주택사업을 우선 투자 순위에 올려 놓고 있다.

예금금리보다 높은 투자수익률을 기대할 수 있는데다 임대주택사업자로 등록하면 세제혜택까지 볼 수 있기 때문이다.

임대주택사업의 투자수익률은 입지여건 주변환경 등에 따라 크게 달라질 수 있다.

때문에 철저한 사업타당성 조사를 벌인후 실행에 옮겨야 투자 수익률을 극대화시킬 수 있다는 게 전문가들의 조언이다.


<>입지와 물건 선정=역세권에 있는 소형 주택이 임대주택사업을 하기에 유리하다.

맞벌이부부 독신직장인 대학생 등이 주요 임대수요층이다.

이런 계층은 생활환경보다 교통여건을 중요시한다고 봐야 한다.

집에 있는 시간보다 집밖에서 생활하는 시간이 많기 때문이다.

지하철역이나 버스정류장에서 가까운 곳에 있는 임대용 주택에 수요가 많게 마련이다.

주차장이 있거나 주택근처에 별도의 주차공간이 확보돼 있는 주택도 수요자들은 선호한다.

임대용 주택은 중대형보다 소형 주택을 선택하는 것이 낫다.

수요가 많은데다 주택건설업체들은 최근 2~3년동안 중대형 평형의 주택을 주로 공급해 왔기 때문에 소형평형의 공급이 달리기 때문에 앞으로 가치가 높아질 가능성이 높다.


<>전세보다는 월세가 유리=월세 수익률이 전세보다 높기 때문이다.

임차인의 입장에선 부담이 크기 때문에 입지를 잘못 선정하면 수요를 찾기 어려울 수 있다.

서울의 경우 강남 서초 송파구일대나 도심에서 가까운 용산 마포 중구 성동구 일대에선 상대적으로 월세 임대수요가 많다.

월세 임대를 놓으려면 15평이하 아파트의 수익성이 높고 위험부담도 적다.

소형 상가주택을 매입,원룸주택으로 개조한 후 월세로 임대를 놓아도 짭잘한 투자수익을 올릴 수 있다.

연면적 2백~3백평 규모의 소형 상가주택을 리모델링하면 10개안팎의 원룸주택을 만들 수 있다.

대중교통이 편리한 곳에 위치한 상가주택을 매입해야 임대수요가 많은 것은 마찬가지다.


<>지렛대(레버리지) 효과=대규모 펀드가 주식이나 부동산에 투자할 때 대출을 적절히 이용,수익률을 높이는 것이다.

임대주택사업을 할 때도 본인자금을 전액 투자하기보다는 은행에서 대출받으면 수익률을 높일 수 있다.

금리가 많이 떨어졌기 때문이다.

은행에서 대출을 받더라도 예상수익이 원금상환과 이자비용보다 많다고 판단되면 과감하게 지렛대 효과를 거둬볼 만 하다고 전문가들은 조언한다.

<>세제혜택=임대주택사업은 부동산을 거래하거나 보유,처분할 때 내야 하는 여러가지 세금을 감면해주는 혜택이 있다는 게 최대장점이다.

임대주택사업은 "세금 파생상품"으로 불리기도 한다.

그런 만큼 절세전략을 어떻게 구사하느냐에 따라 수익률이 달라질 수 있다.

취득세와 등록세를 감면 받으려면 새로 분양된 주택이나 미분양 주택,아파트 분양권을 구입해야 한다.

다가구주택 등 단독주택은 감면을 받을 수 없고 다세대,연립,아파트 등 공동주택에만 감면혜택이 있다.

2001년 말까지 신축되는 주택을 2채 이상 가지고 5년이상 임대사업을 하면 양도소득세를 1백% 면제 받는다.

18평 이하 주택을 신축하거나 분양 받아 임대사업을 할 경우 취득세와 등록세가 전액 면제된다.

18~25.7평형은 25% 감면된다.

주택을 매각할 때도 전용면적 25.7평 이하 주택은 5년 보유하고 팔면 양도소득세가 1백% 면제된다.

세제혜택 내용은 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr)에서 확인할 수 있다.

김호영 기자 hykim@hankyung.com