김도한 < 강남구 대치동 >

부동산 간접투자에 대한 관심이 고조되고 있다.

그러나 보도내용들을 보면 대부분 건설교통부나 재정경제부의 정책동향에 대한 정보나 부동산컨설턴트 또는 부동산투자회사를 준비하는 업계 전문가들의 주장만을 다루고 있다.

투자자의 관점에서 바라볼 수 있는 객관적 평가나 금융시장에 미치게 되는 영향 등을 분석한 내용은 거의 찾아볼 수 없다.

부동산 간접투자를 통한 수익을 논하자면 다른 금융상품을 평가하듯이 그 위험 수준 또한 함께 고려되어야 한다.

그러나 대부분 부동산 간접투자는 예금금리의 배에 가까운 10% 이상의 투자수익률을 제공할 수 있을 것이라는 평가만 있을 뿐 위험수준에 대해서는 평가가 부족해 투자자들을 오도할 우려가 있다.

실제 고수익을 가져오는 부동산개발사업은 주식투자 못지않게 높은 위험을 안고 있으며 현재 부동산시장에서 10% 이상의 임대수입을 안정적으로 제공하는 부동산은 극히 한정돼 있다.

또한 건교부가 추진하는 부동산투자회사(회사형 리츠)와 부동산금전신탁(일명 계약형 리츠), 최근 재경부가 추진하는 구조조정용 부동산뮤추얼펀드를 경쟁관계의 투자수단으로 비추고 있다.

그러나 이들 3가지 투자수단의 본질적 특성을 살펴보면 투자목표에서 명확한 차이를 가진 다른 성질의 것임을 알 수 있다.

부동산투자회사는 영속적 존립을 목표로 하는 법인으로 불안정한 부동산개발수익의 획득보다는 기존 부동산의 매입 및 운용을 통한 안정적 장기수익의 획득을 필요로 한다.

반면 부동산금전신탁은 단기투자자금으로 부동산의 매입과 운용을 통한 자산가치의 향상보다는 부동산개발사업에의 투자, 즉 건설금융의 성격이 강하다.

부동산 간접투자가 10% 이상의 수익을 확신하고 또한 투자수단간의 실체적 차이에도 불구하고 이들을 경쟁관계로 바라보는 이유는 현재 부실채권과 연계돼 나온 부동산의 저가매입이 가능해 운용능력에 의존한 부동산가치 상승이 아닌 저가 매입후 재매도를 통한 수익실현이 가능하다고 판단하기 때문이다.

따라서 단지 이러한 투자관점에서만 본다면 부동산뮤추얼펀드의 출현 또한 달갑게 볼 수가 없으며 경쟁구도가 형성된 것으로 볼 수 있다.

이는 부동산투자회사를 비롯한 리츠제도를 국내에 도입하는 본의와 부합하지 않는다.

부동산투자회사는 선진 부동산 운용기법을 통해 후진화된 국내 부동산시장 여건을 개선하고 장기적으로 부동산시장 활성화의 버팀목으로 자리잡는게 중요하다고 생각한다.

구조조정을 위한 부실채권연계 부동산의 매입은 3가지 투자수단이 모두 가능하고 상대적으로 쉽게 수익을 실현할 수 있는 투자이지만 시장의 매물이 소화되기 시작하면 장기적으로는 더 이상의 투자대상이 될 수 없다.

구조조정용 부동산의 저가매입이라는 유혹으로 다투고 있을 때가 아니다.

국내 부동산시장의 선진화와 활성화를 위해서는 이들 각각의 투자수단이 실체적 목적에 부합하는 투자를 할 수 있도록 상호간 연계, 즉 부동산개발사업 초기자본으로는 부동산 금전신탁 자금을 활용해 고위험 고수익을 실현하도록 하고 이후 분양이 순조롭게 끝난 사업을 부동산투자회사가 재매입한 후 장기적으로 운용, 안정적인 수입을 확보하도록 하는 방안이 필요하다고 본다.