정보.지식과 함께 유통이 산업의 중심축으로 부상하고 있다.

한국 유통업은 지난 20년간 시대 변화에 맞춰 라이프스타일을 제안해 왔고 최근들어선 관련 제조산업을 한 템포 빠르게 이끌 정도로 발전했다.

하지만 한국유통산업은 인터넷시대상황에 걸맞은 새로운 패러다임 구축에서 선진국과 어깨를 나란히 하기엔 역부족인 상황이다.

이제 "글로벌 경쟁시대"를 맞아 한국유통산업이 생명력을 유지하고 경쟁력을 쌓기 위해 어떤 과제를 안고 있으며 어떻게 풀어 나가야 할지 "시리즈 컨설팅"으로 모색해 본다.

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미국에는 4만2천개의 쇼핑센터(SC)가 있다.

매달 1억9천1백만명의 고객이 이용한다.

매출액은 년간 1조1천6백억달러가 넘고 있다.

종사자는 1천50만명이나 된다.

일본 쇼핑센터협회는 3천개에 가까운 회원을 거느리고 있다.

SC란 무엇인가.

SC는 디벨로퍼(Developer)라는 하나의 기획개발 주체가 중심이 되어 계획, 개발된다.

SC는 핵점포(Key Tenant;대형 소매점=슈퍼마켓, 양판점, 백화점 등)와 테넌트(Tenant)라 부르는 다양한 소매 전문점, 식당가, 엔터테인먼트(Entertainment) 시설, 기타 생활 서비스업 등으로 구성된다.

쇼핑센터는 그 규모와 입지에 따라 근린형 SC, 커뮤니티형 광역형 SC 초광역형 SC로 구분하며 규모가 클수록 핵점포의 숫자가 증가하고 있다.

일본에서 주로 볼 수 있지만 핵점포 없이 전문점만으로 구성된 패션빌딩, 역빌딩, 지하상가 등의 형태도 있다.

SC의 새로운 형태로서 파워센터(상품중 특정 카테고리 부문을 가장 저렴하게 판매하는 카테고리 킬러라 부르는 대형 디스카운트 스토어의 집합형 SC), 아울렛 몰(메이커나 소매업체가 재고처분을 위한 점포) 형태, 벨류센터 (아울렛 점포, 오프 프라이스 점포, 카테고리 킬러 및 정상상품을 혼재하여 가격소구에 초점을 맞춘 점포) 형태도 있다.

또 논푸드(Non-food) 중심 RSB 센터 (Road Side Business Center; 패션 및 식품을 제외한 가구, 가전, 가방, 서적, 안경, 신발, 아웃 도어 상품, 실용의류, 홈웨어, DIY용품 중심) 등이 핵점포로 구성된 형태도 볼 수 있다.

<> 쇼핑센터의 한국적 현황

우리는 주변에서 OO몰, <><>쇼핑센터라는 이야기를 자주 듣게 되고 신문광고 등을 통해 OO쇼핑몰, <><>쇼핑센터 분양이라는 것을 자주 접하게 된다.

대부분 SC 개발의 기본 원칙을 아주 소홀히 하고 있다.

SC는 개발주체가 계획적 기획, 종합적 구성 그리고 통일적으로 관리하는 것이어야 한다.

계획적이라는 것은 "누구에게, 무엇을 어떻게 판매하겠다"는 SC가 그곳에 있어야 하는 존재 이유에 대한 컨셉트가 분명해야 한다.

개발자는 테넌트 모두에게 저렴한 점포운영이 될 수 있는 개발을 해야 하며 시대와 시대 환경변화 및 소비자 니즈에 맞는 종합성과 항상 지역주민에게 신선한 생활정보, 상품 및 서비스를 제공할 수 있도록 통일적이고 지속적인 관리가 이루어져야 한다.

하지만 한국적 현실은 시설 1백%의 분양, 임대수익 최대화를 위한 바둑판 형태가 대부분이다.

"층별 기준 평당 <><>만원"식 분양으로는 테넌트가 실수요자에 바로 접근하기 힘들다.

분양 계약자가 다시 재임대함으로써 점포운영의 경쟁력을 초기부터 상실하는 경우도 허다하다.

분양계약자가 직영을 할 경우에도 대부분 자기중심적 운영으로 시설 전체가 파행적으로 운영되는 것이 태반이다.

유통선진국에선 개발자와 실테난트간 합리적 임대직거래를 하고 있으며 동시에 매출액 대비 일정 수수료 형태의 임대, 운영에 문제가 있는 테난트의 즉시교체 등으로 새롭고, 고객이 만족하는 지역생활센터를 만들고 있다.

최근 선전국에선 인터넷시대에 눈높이를 맞춘 SC가 등장하고 있다.

미국의 싸이몬 프러퍼티사가 개발한 SC에서는 점포에서 스캐닝한 상품 자료를 인터넷으로 소비자의 집이나 사무실로 보내 주문을 받는다.

뉴저지에 생긴 새로운 SC는 이메일 코드를 고객에게 부여해서 휴대폰 쇼핑을 실현하고 있다.

<> 21세기형 새 SC 모델 개발 방향

<>합리적인 임대 운영=경제구조가 캐피털 게인(자본 수익형)에서 인컴 게인(수입 축적형)으로 바뀌고 있으며 수요자에게 합리적인 비즈니스 참여기회의 제공(IT 시대에 잘 적응하지 못하는 명퇴자, 조기 퇴직자의 취업기회 확대 포함) 및 개발자와 테넌트의 Win-Win(상생), 그리고 합리적인 국토 이용 및 지역균형 발전 등을 위해서라도 이제부터는 인컴 게인형의 임대중심의 개발이 필요한 시대다.

금리 하향, 신용 경색으로 인한 투자자금의 왜곡 등을 역이용하여 프로젝트 파이낸스, REIT(리츠)와 같은 새로운 개발환경과 연계시킨다면 SC의 임대중심 개발전망은 밝다.

<>개발형태 및 디벨로퍼의 다양화=SC의 사회적 기여에 대한 이해와 머천다이징형 디벨로퍼로서 시대변화에 대응할 수 있는 REIT(리츠), 제3섹터, 전문디벨로퍼 등의 적극적인 참여 유도가 필요하다.

<>외자계 유통기업과의 상생(Win-Win) 전략 =외자계 대형점을 SC의 핵점포로 유치해서 공동개발을 할 경우 외자기업의 독자공세에 효과적으로 대응할 수 있을 것이다.

김배한 < (주)프로데코 대표이사.(日本)쇼핑센터 경영사 >