''서울시 저밀도아파트 재건축 1호는 어느 곳이 될까''

서울시가 최근 반포 청담.도곡 등 5개 저밀도지구 아파트 재건축시기를 지구단위로 조정하겠다고 발표함에 따라 이들 아파트에 투자자들의 관심이 다시 쏠리고 있다.

올해안에 기본계획을 확정짓지 못한 반포를 제외한 4개 지구에서 사업승인을 받는 단지가 나올 것으로 예상되기 때문이다.

전문가들은 지구단위로 일정 가구수씩 재건축이 이뤄지기 때문에 지구를 기준으로 사업추진이 빠른 곳을 주목할 필요가 있다고 강조했다.

특히 구청의 건축심의를 통과한 아파트를 대상으로 재건축 시기를 결정하는 서울시 시기조정위원회(공무원 교수 시민단체로 구성)에서 재건축 진행이 원만하지 않으면 주택수급.교통.자재난 등의 문제가 해소될 때까지 다음 재건축 단지 선정을 미룰 방침이다.

따라서 투자대상을 신중히 골라야 낭패를 보지 않게 된다.

다음은 전문가들이 공통적으로 지적하는 투자요령이다.

◇ 사업추진 상황은 지구별로 체크 =43개 단지 5만1백52가구로 구성된 서울시 5개 저밀도지구중 현재 조합을 설립한 곳은 16개 단지.

이중 교통영향평가를 끝낸 곳은 11개, 건축심의를 진행중인 곳은 4개 단지다.

객관적으로는 건축심의를 받고 있는 영동2단지(8백40가구) 영동3단지(7백가구) 도곡 주공1차(2천4백50가구) 영동 차관아파트(1천6백54가구)가 유리해 보인다.

그러나 서울시가 지구단위로 아파트단지의 사업시기를 조정할 계획이어서 지구중에서 사업추진이 가장 빠른 곳에 투자하는 것이 좋다.

◇ 주변 시세가 높고 대지지분이 많은 곳이 유리 =대지지분이 비교적 넓은 편인 저밀도지구내에서도 대지지분은 지구, 단지별로 천차만별이다.

가능하면 평당 대지지분가격을 살펴보고 시세가 낮은 곳에 투자하는게 낫다.

예상투자 수익이 높기 때문에 조합결성이 잘 되고 사업추진이 빠르게 진행될 가능성이 높다.

이와 함께 주변에 대단위 아파트단지가 조성돼 있고 시세가 높게 형성된 곳이 입주후에 아파트값이 높게 형성된다는 점도 염두에 둬야 한다.

◇ 같은 값이면 건립연도가 빠르고 노후한 아파트를 선택 =재건축 시기 결정의 중요한 기준중 하나는 건물의 안전성이다.

구조적으로 안전에 문제가 있다면 그만큼 재건축이 빨리 결정될 수 있다는 뜻이다.

지은지 오래된 곳 가운데서도 건물이 낡고 아직 연탄보일러 등을 사용하는 곳일수록 사업추진에 속도가 붙게 마련이다.

◇ 조합집행부의 활동도 눈여겨봐라 =43개 아파트단지는 지구별로 사업승인 시기를 놓고 경쟁관계에 있기 때문에 조합의 능력도 중요하다.

재건축사업 경험이 많고 진행상황을 조합원들에게 투명하게 공개하는 집행부가 믿을 만하다.

유대형 기자 yoodh@hankyung.com