일반적으로 부동산투자의 장점으로는 인플레이션에 대비해 가치를 보전할 수 있는 안전성과 높은 수익성이 꼽힌다. 반면 유동성이 낮은 편인데다 분산투자가 어려운 것이 단점이다. 자산의 대부분을 부동산으로 구성해야 하는 리츠도 일반 부동산 투자와 비슷한 장.단점을 가진다고 볼 수 있다. 하지만 부동산투자회사의 경우에는 주식을 증시에 상장해 거래할 수 있기 때문에 부동산투자의 단점인 비유동성을 해결할 수 있다. 또 부동산투자회사는 대규모 자금으로 투자하기 때문에 개인투자자와 달리 분산투자의 어려움도 상당부분 개선할 수 있을 것이다. 따라서 부동산투자회사에 투자하면 수익률은 직접투자와 비슷한 수준을 나타내는 반면 위험은 상대적으로 낮을 것으로 예상된다. 그러나 부동산투자회사 사이에도 현금흐름의 내용, 자산의 구성, 경영진의 자질 등에서 차이가 많을 수밖에 없다. 부동산투자회사마다 똑같은 수익률을 낼 수 없다는 얘기다. 그렇다면 어떤 부동산투자회사에 투자해야 할까. 첫째 현금흐름의 내용이다. 부동산투자회사의 현금유입은 임대료 수준 및 성장률, 임차인의 질,임대기간, 공실률, 자산의 매각 등에 따라 결정된다. 현금유출은 관리비, 자산의 매입 등이다. 기업의 가치는 미래의 현금흐름을 현재가치로 환산한 것이다. 따라서 현금흐름의 수준과 성장률은 회사의 가치인 주가를 결정하는 요인이 된다. 현금흐름의 내용을 확인하는 것이 무엇보다 중요하다. 둘째 자산구성의 적정성이다. 부동산투자회사는 분산투자를 통해 투자의 위험을 줄일 수 있다. 여기선 분산투자된 자산의 구성이 현금흐름과 가치의 안정성을 유지할 수 있도록 되어 있는지를 확인하는 것이 중요하다. 안정적인 현금흐름은 채무상환이나 배당을 보장한다. 셋째 경영진의 자질이다. 부동산투자회사의 수익은 경영진의 전문성과 창의성 경험에 따라 크게 영향을 받는다. 회사의 성장성을 결정하는 중요한 요인이 된다. 따라서 경영진이 전문성과 도덕성을 갖추고 있는지를 따져봐야 한다. 넷째 재무적 유연성이다. 재무적 유연성이란 회사가 자본을 조달하고 부채를 상환할 수 있는 능력을 말한다. 부동산투자회사는 일반 회사와 달리 배당가능이익의 대부분을 배당해야 하기 때문에 현금을 거의 보유하지 못한다. 주요한 보유 자산인 부동산은 유동성이 낮아 현금화가 어렵다. 따라서 재무적 유연성의 여부가 부동산투자회사의 안정성을 판단할 수 있는 중요한 요소가 된다. 다섯째 레버리지의 수준이다. 레버리지란 당기순이익을 늘리기 위해 타인자본을 이용하고 고정재무비용을 부담하는 것을 말한다. 이러한 레버리지를 적절히 활용할 경우 자기자본에 대한 수익률을 높일 수 있다. 하지만 과도한 레버리지는 유동성을 악화시켜 위험률이 높아진다. 여섯째 주주구성이다. 주주의 구성은 경영진의 안정적이고 창의적인 경영에 영향을 미칠 수 있다. 주주구성이 지나치게 소액주주 중심으로 되어 있을 경우 경영의 안정성을 유지하지 못할 수 있다. 이는 주가 불안의 원인이 될 수도 있다. 우리나라 부동산투자회사의 경우 원칙적으로 투자목적의 차입을 제한하고 있다. 때문에 재무적 유연성 및 레버리지의 수준보다는 현금흐름의 내용이나 자산구성의 적정성이 보다 중요한 투자판단의 기준이 될 것이다. 김원보 < 가람감정평가법인 대표평가사 kaaram@shinbiro.co.kr > - 약력 : *서울대 임학과 *한국감정원 *대영.동아.남성감정평가사합동사무소 개업