부동산투자회사는 수익의 90% 이상을 배당하도록 하고 있고 투자를 위해서는 자금차입이 금지돼 있기 때문에 일반기업과 같은 방법으로 성장을 추구하기는 현실적으로 불가능하다. 부동산투자회사의 본질은 재무관리회사이고 개발사업이 포함되기는 하지만 주업이 임대업이다. 때문에 부동산투자회사는 우량자산이나 수익성 있는 부동산에 관한 권리의 지속적인 확보, 자금의 적시 조달, 그리고 임대수익의 극대화를 통해 성장할 수 있을 것이다. 개발사업을 통한 성장도 기대해 볼 수 있겠지만 부동산개발회사가 아닌 이상 여기에 초점을 둘 수는 없다. 결국 부동산투자회사는 지속적인 자금조달을 통해 운영자산 규모를 늘려가고 수익률을 극대화해 가며 성장을 하게 된다. 그러면 이렇게 성장하기 위한 성장의 조건은 무엇인가. 회사의 명확한 비전과 전략이 기본이다. 미국 브레들리 리츠의 토머스 다시 사장은 "높은 수익률을 제공하기 위해서는 경영자가 회사에 관하여 명확하고 실현 가능한 비전과 함께 건전하고 탄력적인 전략계획을 가져야 한다"고 설명한다. 부동산투자회사의 주요 관련기관들은 기관투자가들이고 부동산에 대한 투자성격을 명확히 규정하고 있기 때문에 약간의 수익률 차이보다는 회사의 성장가능성을 가장 잘 파악할 수 있는 회사경영의 기본틀과 신뢰성에 더 초점을 맞춘다는 것이다. 이는 이사회의 독립성이라든지 경영진의 리더십 등과 모두 연결되는 것들이다. 최근에 일반기업들도 매우 중요시하는 투자자관계(IR)와 자문기관들과의 관계도 부동산투자회사의 성장을 위한 중요한 요소다. 따라서 이러한 점들이 구축되지 않은 회사에는 기관투자가들이 투자를 하지 않는다는 것이다. 그리고 이는 다양한 자금조달 채널을 확보할 수 있느냐와도 직결된다. 양질의 자금조달 채널을 다양하게 구축하는 것은 부동산투자회사의 성장을 위해서는 필수적이다. 회사가 명쾌하지 못하면 자금공급자들은 당연히 거래를 꺼릴 것이다. 부동산투자회사는 단기적으로 단일물건 매입이나 포트폴리오를 통한 반짝 성장의 성과를 보여줄 수도 있으나 그보다는 기관투자가들이 선호하는 부동산을 확보하고 운영할 수 있는 능력을 가지고 있어야 한다. 회사의 주요주주들인 기관투자가들은 단기적인 성장과 성과의 도출보다는 회사의 지속적이고 안정적인 성장을 원한다는 점을 간과해서는 안될 것이다. 결론적으로 부동산투자회사가 성장하려면 양질의 부동산과 양질의 자금을 확보하여 높은 수익률을 주주들에게 제공해야 한다. 그러나 부동산시장은 다른 시장에 비해 비탄력적이고 경기의 변동에 즉각 반응하지 않는 특성을 가지고 있기 때문에 기관투자가들이나 부동산투자자들은 일반주식이나 금융상품에 대한 투자보다 좀더 중기 내지는 장기적이다. 따라서 부동산투자회사가 장기적으로 성장하려면 주주들을 만족시킬 수 있는 신뢰를 제공하는 것이 첫 걸음이다. 김영곤 < 존스랑라살 한국지사장 youngghon.kim@ap.joneslanglasalle.com > - 약력 : *성균관대 경영학과 *미국 조지아대 경영학 박사 *삼성에버랜드 부동산사업팀장 역임